青森県八戸市大字新井田字石動木平４２番４９(陸奥湊駅・白銀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


28,700円

2017年01月01日に行った青森県八戸市大字新井田字石動木平４２番４９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,700円/㎡としました。

青森県八戸市大字新井田字石動木平４２番４９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県八戸市大字新井田字石動木平４２番４９
住居表示 
価格28,700円/㎡
交通施設、距離白銀、2,300m
地積165㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況南6.0m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

成田哲夫氏による調査レポート

不動産鑑定士成田哲夫
価格28,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市中心部から遠く、かつ居住性も見劣りするが、若年層を中心に需要は増加している。価格水準が底値に近いこともあり、下落幅は縮小傾向で推移。
地域要因の将来予測新井田トンネルは開通したが、その他に格別の変動要因が認められないので、当面現在の住環境は維持するとみられる。若年層を中心に郊外の新興住宅地に対する需要が好調なため、地価は下落幅を縮小していくと予測。
市場の特性 同一需給圏は八戸市郊外の住宅地域、特に新井田川以東の住宅地域と価格牽連性が強い。需要者の中心は八戸市内に居住する30歳代から40歳代の一次取得者で、圏外からの転入は少ない。若年層を中心に郊外の居住環境良好な住宅地域に対する指向が高いこと、地価水準が底値に近づきつつあること等から、地価の下落幅は縮小。取引の中心は、土地が165㎡∼230㎡程度で400万円∼700万円程度、新築戸建物件は1，600万円∼1，900万円程度。
一般的要因若年層を中心に郊外の区画整理済の住宅地需要は依然として好調。中心部周辺の住宅地は地価下落による値頃感。住宅地の下落幅は全体的に縮小傾向。

工藤美佐緒氏による調査レポート

不動産鑑定士工藤美佐緒
価格28,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因依然として付近の区画整理済住宅地の引き合いが多く、地域内にはミニ分譲地もみられるが、市場滞留期間が長く値崩れ傾向が窺われる。
地域要因の将来予測未だ農地も多いが街路の接続性に難があり、今後も同程度の住環境を維持するとみられる。需要は区画整理が行われた新井田第一地区に集中しており、当地域の地価は当分の間は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は八戸市郊外の住宅地域一円。需要者は市内在住の一次取得者が中心である。圏域内では、区画整理済の住宅地域の大量供給が続いており、若年層を中心に高い人気がある一方で、道路の配置が劣り幹線道路までの出入りが不便な既存の住宅地域の市場競争力は低下している。このような状況もと、土地は150㎡∼250㎡程度で400∼800万円程度、新築戸建物件は2，000万円前後が取引の中心とみられる。
一般的要因世帯数は増加、人口は減少。区画整理の行われた生活利便性の良い住宅地域を中心に地価の下げ止まり傾向が鮮明となっている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生畑
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度5036632
北緯 141度5300358

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

陸奥湊駅(地価相場 35,750円/㎡)白銀駅(地価相場 32,700円/㎡)小中野駅(地価相場 45,000円/㎡)鮫駅(地価相場 29,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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