徳島県徳島市伊賀町３丁目５番４(二軒屋駅・阿波富田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


109,000円

2017年01月01日に行った徳島県徳島市伊賀町３丁目５番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を109,000円/㎡としました。

徳島県徳島市伊賀町３丁目５番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番徳島県徳島市伊賀町３丁目５番４
住居表示 
価格109,000円/㎡
交通施設、距離徳島、1,700m
地積148㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多い区画整然とした閑静な住宅地域
前面道路の状況南3.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

富永守氏による調査レポート

不動産鑑定士富永守
価格109,000円/㎡
個別的要因特に変動要因はなし
地域要因閑静な優良住宅地域であるが、近時は、背後の新町地区の衰退、土砂災害の不安等から中心部の住宅地の中では需要が弱く、地価は横ばいで推移。
地域要因の将来予測市中心部に所在し、事業経営者等富裕層が多く居住する邸宅街である。背後の新町地区の衰退、教育環境を重視する需要者の嗜好の変化等から需要が減少しているが、当面は現状を維持していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、徳島駅を中心に概ね半径1．5km圏内で、住宅地価格が高水準にある内町地区及び渭北地区等の住宅地域である。需要者の中心は、所得水準が上位の事業経営者、医者等の富裕層である。景気が回復基調にあるが、富裕層の土地需要が文教地区に移行しており、また、土砂法の指定があるため、優良住宅地としての地位は低下しつつある。価格の中心帯となるのは、土地のみで1600万∼1800万円程度が中心である。
一般的要因景況の回復基調が続き、地価の値頃感、優遇税制、低金利等により、宅地需要は上向きにあるが、子育て世代が減少しており、需要の伸びは小さい。

西岡聖記氏による調査レポート

不動産鑑定士西岡聖記
価格109,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因景気が緩やかな回復を続けていること等を反映し、地価は概ね底値を打った感がある。
地域要因の将来予測閑静な住宅地域として今後とも継続すると予測する。地価については、土砂災害警戒区域に指定されてはいるものの、景気が緩やかな回復を続けていること等を反映し、今後は当面概ね横這い状態で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は徳島市中心部から比較的近距離に所在する住宅地域（伊賀町等）である。需要者の中心は徳島市に居住するサラリーマン等の1次取得者と考えられる。土砂災害警戒区域に指定されているが、景気が緩やかな回復を続けていること等を反映し、地価は概ね底値を打った感がある。市場の中心価格帯については、土地は140∼200㎡程度で1，500∼2，200万円程度が一応の目安と考えられる。
一般的要因徳島市中心部から比較的近距離の住宅地については、地価は概ね底打ちからやや強含みの状況である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

変成岩

変成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。農地には盛土が必要。

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度0627124
北緯 134度5451003

参考：該当物件周辺マップ

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徳島県徳島市大道４丁目４番１ほか４筆の一部徳島県徳島市南矢三町２丁目８０番４徳島県徳島市かちどき橋１丁目２２番徳島県徳島市南二軒屋町１丁目８２５番２徳島県徳島市東新町１丁目１１番徳島県徳島市八万町中津浦１９４番７徳島県徳島市津田本町２丁目１２６１番１徳島県徳島市蔵本町２丁目２１番７徳島県徳島市助任本町２丁目４９番２徳島県徳島市仲之町３丁目３８番２徳島県徳島市秋田町１丁目３５番外徳島県徳島市沖浜町中道１２３番４徳島県徳島市幟町１丁目９番

参考：近隣駅の地価相場

二軒屋駅(地価相場 92,900円/㎡)阿波富田駅(地価相場 88,500円/㎡)徳島駅(地価相場 92,900円/㎡)文化の森駅(地価相場 73,400円/㎡)佐古駅(地価相場 87,550円/㎡)蔵本駅(地価相場 81,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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