新潟県柏崎市松美１丁目字松美５４１番２(東柏崎駅・柏崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


39,300円

2017年01月01日に行った新潟県柏崎市松美１丁目字松美５４１番２(新潟県柏崎市松美１−７−２７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,300円/㎡としました。

新潟県柏崎市松美１丁目字松美５４１番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県柏崎市松美１丁目字松美５４１番２
住居表示松美１−７−２７
価格39,300円/㎡
交通施設、距離東柏崎、1,400m
地積200㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤勤氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤勤
価格39,300円/㎡
個別的要因個別的要因、市場における競争力等に変化は見られない。
地域要因当地域の地価は弱含みである。周辺地域では新規分譲地での供給があり、住環境、利便性の優る地域や低価格帯の地域への需要が強い。
地域要因の将来予測今後も現状を維持していくものと思料する。大規模工場に近い住宅地域である上、市街地及び郊外で新規の宅地供給が多く見られることから、地価は軟調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は柏崎市中心部周辺から郊外にかけての住宅地域である。需要者は当市の居住者を中心に、近隣市町村からの転入者も見受けられる。当圏域は中古住宅のほか、近年は市街地や郊外においてミニ開発等も見られ、市場の中心となっている。新規の宅地供給圧力とともに、地域経済の停滞、人口減少の影響等を反映して、需要は弱含みで推移している。土地は600∼900万円程度、新築の戸建住宅は2，000万円前後の物件が需要の中心となっている。
一般的要因過去5年間では人口が減少し、高齢化率は上昇している。この1年間の土地取引件数は減少しているが、新築着工戸数は増加傾向を示している。

北沢利枝氏による調査レポート

不動産鑑定士北沢利枝
価格39,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市中心部周辺から郊外にかけて、競合する住宅地の供給が増えており、地価は依然下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測今後も現在の居住環境を維持し住宅地として熟成していくと予測する。路線商業地背後に位置し利便性は比較的良好であるが、競合する住宅地が多く、また工業地域に近いことも影響して地価は下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、柏崎駅を中心とする中心部周辺から郊外にかけての住宅地域である。需要者は、柏崎市内居住者がほとんどであるが、市外からの転入者も見られる。人口減少、高齢化が進行している中、小規模開発を中心とする住宅地供給が増えている影響もあり需要は弱めに推移している。土地は600万円∼1，000万円程度、新築の戸建物件は2，000万円前後が需要の中心価格帯である。
一般的要因柏崎市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある。過去1年間の取引価格は下落傾向。民間業者による住宅地の小規模開発が散見される。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度3743001
北緯 138度5764342

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東柏崎駅(地価相場 47,000円/㎡)柏崎駅(地価相場 47,000円/㎡)茨目駅(地価相場 47,000円/㎡)西中通駅(地価相場 43,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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