新潟県柏崎市諏訪町１８５６番１０外(東柏崎駅・柏崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
49,300円
2017年01月01日に行った新潟県柏崎市諏訪町１８５６番１０外(新潟県柏崎市諏訪町７−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県柏崎市諏訪町１８５６番１０外 |
| 住居表示 | 諏訪町７−４ |
| 価格 | 49,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東柏崎、700m |
| 地積 | 238㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 住宅の中にアパート等も見られる既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西10.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
植木幸雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 植木幸雄 |
|---|---|
| 価格 | 49,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 平成32年までの市役所移転で地価は下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 中心部の熟成度の高い利便性の良い住宅地域で現在の住環境を維持していくと考える。既成住宅地であり宅地供給は殆どみられないが立地条件から利便性が良い。平成32年度までの市役所の移転で地価は下落基調にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は中心市街地及び周辺の標準的な住宅地域。市場参加者は市内居住者が中心であるが、価格水準の低い市街地外周部の分譲地では周辺市町村の居住者及び市内通勤者等の一次取得者層も見られる。価格調整が進展し高価格帯の分譲地の動きも少し出ている。中心部に近い分譲地では土地150㎡∼200㎡程度で600∼1100万円程度、新築の戸建物件は総額2000∼3500万円程度が需要の中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 穏やかな回復基調にあるが低金利政策にもかかわらず企業の設備投資の動きは鈍い。県内の中小企業に好況感はみられず景気の動向は不透明である。 |
佐藤勤氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤勤 |
|---|---|
| 価格 | 49,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因、市場における競争力等に変化は見られない。 |
| 地域要因 | 市街地及び郊外で新規分譲地の供給があり、環境条件の劣る既成住宅地域や地価水準の高い地域での需要は減退している。 |
| 地域要因の将来予測 | 中心部に存する熟成された地域で、比較的住環境は整備されており、今後も現状を維持していくものと思料する。既成住宅地域は選好性で劣るため、需要は少ない状況が続き、地価は今暫く下落が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は柏崎市中心部及びその周辺の標準的な住宅地域である。市場参加者は市内居住者が中心で、市内通勤者や近隣市町村からの需要も見込まれる。圏域内の多くは既成住宅地域で、中古物件が市場の中心であるが、民間によるミニ開発等も散見され、住環境で優る分譲地の取引も見られる。地域経済の回復の兆しは見られず、需要は弱含みである。土地は1，000万円前後が需要の中心価格帯となっているが、1，000万円を超える物件は成約しにくい。 |
| 一般的要因 | 過去5年間では人口が減少し、高齢化率は上昇している。この1年間の土地取引件数は減少しているが、新築着工戸数は増加傾向を示している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度3728221 北緯 138度5602973 |
参考：該当物件周辺マップ
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新潟県刈羽郡高柳町大字門出字勝田５２７０番１外１筆新潟県刈羽郡西山町大字礼拝字前田７６５番４新潟県刈羽郡西山町大字大崎字抜山下５５６番１外１筆新潟県刈羽郡西山町大字別山字内越１５３７番１外４筆新潟県刈羽郡西山町大字坂田字下沢田１８４９番１外１筆新潟県刈羽郡西山町大字黒部字嶋崎９７５番１外１筆新潟県柏崎市諏訪町１８５６番１０外１筆新潟県柏崎市春日２丁目字蔵西１９７６番１新潟県刈羽郡高柳町大字岡野町字大地田１７５０番３新潟県刈羽郡高柳町大字石黒字東ノハバ６７７９番外１筆新潟県柏崎市高柳町石黒字東ノハバ６７７９番外
参考：近隣駅の地価相場
東柏崎駅(地価相場 47,000円/㎡)柏崎駅(地価相場 47,000円/㎡)茨目駅(地価相場 47,000円/㎡)西中通駅(地価相場 43,150円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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