岡山県津山市堺町６番(津山駅・津山口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


65,900円

2017年01月01日に行った岡山県津山市堺町６番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を65,900円/㎡としました。

岡山県津山市堺町６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県津山市堺町６番
住居表示 
価格65,900円/㎡
交通施設、距離津山、600m
地積311㎡
形状(1.0:4.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗が並ぶアーケード街の商業地域
前面道路の状況北6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

日笠常信氏による調査レポート

不動産鑑定士日笠常信
価格65,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からのアーケード商店街のため、駐車場不足や品揃えが劣る。近隣のアルネの集客も芳しくない。廃業が増え、アーケード維持費が増加している。
地域要因の将来予測当地は旧来からのアーケード商店街であるが、最近は郊外の大型店舗に押され衰退が目立つ。但し、近隣住民を中心として、一定の顧客は確保され、複数の老舗店舗も所在することから、当面の現状維持を推測する。
市場の特性同一需給圏は「アルネ津山」を中心とする旧来の中心部商業地域である。需要者の中心は地元の中小小売業者である。対象地西側約100mには平成11年に複合ビル「アルネ津山」が完成し、当商店街の核となっているが、郊外型の大型ショッピングセンターが広範囲に集客し、その反動を受け当商店街は空洞化、衰退化が進行している。このため売買は非常に少ないものの、複数の老舗店舗が営業を継続している。価格水準は1㎡当り6万円台と推定できる。
一般的要因津山市では旧中心部市街地の空洞化が顕著な反面、市役所を中心に集積傾向がある。全体では、高齢化と人口減少により、地価下落が継続している。

田麦律夫氏による調査レポート

不動産鑑定士田麦律夫
価格65,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心商店街であったが、郊外型大規模店舗に顧客が流れ、核店舗のアルネ津山の集客も芳しくない。衰退傾向に歯止めが掛からない状況が続いている。
地域要因の将来予測津山市の中心アーケード商店街であったが、郊外型大型店舗との競合から中心部は空き店舗も多く空洞化し、顧客流出が著しく衰退傾向が続いている。地価は依然として下落傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は、津山市中心市街地内のアーケード商店街等一円と把握され、主な需要者は、地元小売業者が中心である。中心市街地の核店舗である「アルネ津山」も活況が乏しく、郊外型大型店舗との競争が激化する中、旧来のアーケード商店街は空洞化に歯止めがかからず空き店舗も多く見られ、更に増加傾向にある。取引は全般的に少なく、取引されても特殊な事情を含むものが多く、中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因津山市は長年にわたって人口減少に歯止めがかからず、高齢化の進行もあって中心市街地ではスポンジ化といわれる空洞化が進行している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0586775
北緯 134度0018267

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

津山駅(地価相場 31,000円/㎡)津山口駅(地価相場 31,000円/㎡)東津山駅(地価相場 37,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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