岡山県津山市田町８４番７(津山駅・津山口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
54,000円
2017年01月01日に行った岡山県津山市田町８４番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岡山県津山市田町８４番７ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 54,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 津山、1,200m |
| 地積 | 183㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗、事務所等が混在する既成商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東8.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
日笠常信氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 日笠常信 |
|---|---|
| 価格 | 54,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 人通りが少なく、商況は弱い。付近に税務署、法務局等が所在するが、新たな事務所需要も少ない。全体として衰退傾向が伺われる。 |
| 地域要因の将来予測 | 幹線道路背後にあって、店舗、事務所等が混在しているが、繁華性が徐々に低下しており、空き店舗も相当増えている。衰退傾向となっているが、当面現状維持で推移するであろう。地価の下落傾向は継続する見込である。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、津山市中心部の事務所、店舗等混在地域一帯である。主な需要者は地元の中小企業等で、大手企業は稀である。付近に税務署、法務局等も所在し、事務所需要は一定あるが、それは司法書士等にほぼ限られる。当地では売買・賃貸共に不動産需要が弱く、取引も少ない。近接する「アルネ津山」の集客も郊外の大型店舗に押されており、その影響で当地周辺一帯の相対的な地盤沈下が進んでいる。諸資料から推定した地価水準は1㎡当り5万円台である。 |
| 一般的要因 | 津山市では旧中心部市街地の空洞化が顕著な反面、市役所を中心に集積傾向がある。全体では、高齢化と人口減少により、地価下落が継続している。 |
田麦律夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田麦律夫 |
|---|---|
| 価格 | 53,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 津山市中心部の商況は全般的に衰退傾向にあるが、官公署に近く利便性の高い地域であることから併用住宅等への移行も見られる。 |
| 地域要因の将来予測 | 津山市中心部背後の既成商業地域であるが繁華性は低い。中心商業地の相対的地盤沈下により、商業利用から住宅地利用への移行が窺える。地価は依然として下落傾向が継続しており、歯止めがかからない状況である。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、中心部背後の近隣商業地域一円と把握される。需要者は、市内在住の店舗兼事務所及び住宅併用の利用者と思われる。旧来の市街地に商業施設が集積し発展してきたが、郊外型大型店舗に押されて、スポンジ化といわれる中心市街地の空洞化が進行している。店舗・事務所利用から住宅利用への移行も見られ、相対的な地盤沈下が進んでおり、需給動向は弱含みに推移している。需要の中心となる価格帯は取引の多様性から見いだせない状況である。 |
| 一般的要因 | 津山市は長年にわたって人口減少に歯止めがかからず、高齢化の進行もあって中心市街地ではスポンジ化といわれる空洞化が進行している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度0622993 北緯 133度9987297 |
参考：該当物件周辺マップ
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岡山県津山市京町４１番１外岡山県勝田郡勝北町原字ナル１０８番１外岡山県久米郡久米町里公文字岩角６０１番岡山県津山市北町３６番１岡山県津山市小田中字関守畝１０４６番１岡山県津山市大谷字町田６１２番２３岡山県津山市東一宮字西山１１５６番２３外宮城県本吉郡津山町柳津字本町３７番岡山県津山市原字ナル１０８番１外岡山県津山市里公文字林３７７番１
参考：近隣駅の地価相場
津山駅(地価相場 31,000円/㎡)津山口駅(地価相場 31,000円/㎡)東津山駅(地価相場 37,750円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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