茨城県龍ケ崎市佐貫町字蛭川４８９番４９外(佐貫駅・藤代駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
45,800円
2017年01月01日に行った茨城県龍ケ崎市佐貫町字蛭川４８９番４９外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 茨城県龍ケ崎市佐貫町字蛭川４８９番４９外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 45,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 佐貫、駅前広場接面 |
| 地積 | 381㎡ |
| 形状 | (2.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)1F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 低層の店舗、事務所等の存する駅前商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東駅前広場市道 |
| その他の接面道路 | 南側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
増田潤志氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 増田潤志 |
|---|---|
| 価格 | 45,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 角地のため利便性の観点から優位。個別的要因の変動は特に見受けられない。 |
| 地域要因 | 地域要因に大きな変動なし。駅前商業地だが繁華性は高くなく、空洞化が進行。底値感もあるが未だ地価は弱含みで推移。 |
| 地域要因の将来予測 | 佐貫駅西口駅前商業地域であるが、駐車場等が多く、繁華性は高くない。将来的にも当面は現状維持で推移するものと思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は竜ケ崎市、取手市、牛久市を中心とした県南地区に存する駅前・路線商業地と把握。需要者は、県内小売・流通業者に加え、大規模地にあっては広域展開する小売業者や、複合商業施設を手がける県外デベロッパーも想定されるが、事業用定借が主流で、土地取引は少ない。駅前商業地だが繁華性は高くなく、空洞化が進行。取引規模がまちまちで、総額での中心価格は把握しにくい状況にある。 |
| 一般的要因 | 郊外大型商業施設へ顧客流出。路線商業地間の競合が広域的に進行。既成商業地の地盤沈下・空洞化が進行。取得需要低迷。 |
海老澤聡氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 海老澤聡 |
|---|---|
| 価格 | 45,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 特段の変動はない。 |
| 地域要因 | 駅前という好立地であるが、商業施設はロードサイド等への集積が進んでおり、当該地域への商業集積は進まない。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅前商業地という立地にあるが土地の有効利用度は高くなく繁華性は低下傾向にあることから、今後も地価下落傾向は継続していくものと見込まれる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主にJR線鉄道駅近接の商業地域である。需要者は、地元を基盤または拠点とする事業者等が中心であると思われる。駅に近い商業地域ではあるが、幹線道路沿道への需要のシフト、未だ地方では低調な景況感を反映し、当該圏域への事業者の設備投資意欲は低い。商業系の土地価格は需要者の事情によりばらつきが見られ需要の中心となる価格帯の把握は困難である。しかしながら単価としての地価水準は概ね妥当と思われる。 |
| 一般的要因 | 旧市街や佐貫駅周辺よりも、ニュータウンの商業地域に、商業施設の集積が進んでおり、選別が進んでいる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | 泥炭土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度9322885 北緯 140度1374261 |
参考：該当物件周辺マップ
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茨城県龍ケ崎市字上町４２６７番２茨城県龍ケ崎市佐貫町字東側４５０番茨城県龍ケ崎市佐貫町字西側３２６番１茨城県竜ケ崎市佐貫１丁目９番３茨城県竜ケ崎市佐貫２丁目３番１０茨城県竜ケ崎市佐貫町字浅間ケ浦９２９番１１０茨城県竜ケ崎市佐貫４丁目８番７茨城県龍ケ崎市佐貫４丁目８番７茨城県龍ケ崎市字寺後４１７７番１４茨城県龍ケ崎市上大徳新町２７番茨城県龍ケ崎市佐貫２丁目３番１０
参考：近隣駅の地価相場
佐貫駅(地価相場 31,700円/㎡)藤代駅(地価相場 38,050円/㎡)入地駅(地価相場 30,450円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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