茨城県龍ケ崎市佐貫町字浅間ケ浦９２９番１１０(佐貫駅・藤代駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
31,700円
2017年01月01日に行った茨城県龍ケ崎市佐貫町字浅間ケ浦９２９番１１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 茨城県龍ケ崎市佐貫町字浅間ケ浦９２９番１１０ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 31,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 佐貫、1,300m |
| 地積 | 161㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模一般住宅が多く見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
佐野俊夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐野俊夫 |
|---|---|
| 価格 | 31,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に大きな変動はない。相対的な値頃感により現状では需給は概ね均衡状態にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅、アパート等の混在住宅地域としての住環境は当面変わらないものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は龍ケ崎市及び周辺自治体の住宅地で、概ねJR常磐線「取手」∼「ひたち野うしく」駅勢圏一帯の圏域が中心となる。需要者は上記同一需給圏内の30∼40才代の一次取得者が中心である。立地・利便性等からすれば相対的に値頃感が出ており需給は概ね均衡状態にある。土地は50坪程度で500∼600万円程度、新築戸建物件については2000万円台前半の物件が主流である。 |
| 一般的要因 | 人口は相対的に概ね安定的であるが老齢化人口率は高くなってきている。宅地の供給はやや過剰傾向にある。 |
藤沼宏明氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤沼宏明 |
|---|---|
| 価格 | 31,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 佐貫駅徒歩圏の区画整理済みの住宅地であり、底値感が見込まれて地価は横這いで推移。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整然とした低層住宅地域であり、今後とも現状のままで推移していくものと予測する。地価はほぼ横這い状況で推移していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR常磐線沿線を中心に、概ね龍ケ崎市及びその周辺市町における普通住宅地域である。需要者の中心は龍ケ崎市に居住する30∼40歳代が大半を占める。居住環境に優れたニュータウン地区や佐貫駅東口の取引は堅調に推移しているが、佐貫駅西口や旧市街の宅地需要は強くなく、中古住宅やローコスト物件が主流となっている。土地は50坪程度で500万円前後、新築の戸建物件は2000万円前後が取引の中心となっている。 |
| 一般的要因 | ①人口微減（旧市街減・ニュータウン増）、②龍ケ岡地区に建売分譲中、③中心商業地であるニュータウン内の幹線道路沿いで競争激化 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | 黒泥土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度9367548 北緯 140度1346042 |
参考：該当物件周辺マップ
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茨城県龍ケ崎市字上町４２６７番２茨城県龍ケ崎市佐貫町字西側３２６番１茨城県竜ケ崎市佐貫１丁目９番３茨城県竜ケ崎市佐貫町字浅間ケ浦９２９番１１０茨城県竜ケ崎市佐貫４丁目８番７茨城県龍ケ崎市佐貫町字蛭川４９３番８外茨城県龍ケ崎市佐貫４丁目８番７茨城県龍ケ崎市字寺後４１７７番１４茨城県龍ケ崎市佐貫２丁目３番１０
参考：近隣駅の地価相場
佐貫駅(地価相場 31,700円/㎡)藤代駅(地価相場 38,050円/㎡)入地駅(地価相場 30,450円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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