茨城県龍ケ崎市佐貫１丁目９番３(佐貫駅・入地駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


99,100円

2017年01月01日に行った茨城県龍ケ崎市佐貫１丁目９番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を99,100円/㎡としました。

茨城県龍ケ崎市佐貫１丁目９番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県龍ケ崎市佐貫１丁目９番３
住居表示 
価格99,100円/㎡
交通施設、距離佐貫、150m
地積860㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の店舗、事務所が見られる駅前商業地域
前面道路の状況北25.0m県道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

五木田裕一氏による調査レポート

不動産鑑定士五木田裕一
価格99,000円/㎡
個別的要因比較的立地条件が良好なことおよび二方路であることから、一定以上の競争力を有している。なお個別的要因に変動はない。
地域要因付近は区画整然と整備された商業地域である。駅に近いことから一定以上の集客力が見込める。しかし出店意欲は弱い状態が続いている。
地域要因の将来予測駅に近く事務所等が建ち並ぶ区画整然とした普通商業地域である。位置的に一定以上の集客力が認められるが、地域経済は力強さに欠ける面がある。よって当面の間地価は、緩やかな下落傾向が継続すると思量する。
市場の特性同一需給圏は、龍ケ崎市をはじめ、県内各駅に比較的近い商業地域一帯と判定した。需要者は、全国規模の商業資本の他、地元商業資本および個人商店も考えられる。地域経済は回復の兆しがあるものの力強さに欠けることや、消費行動の多様化や広域化、郊外型大型店の進出等を反映し、新規出店需要は少なくやや弱含みで推移している。土地取引は少なく中心価格帯の把握は困難であるが、25万円∼35万円／坪程度と推察され、変化は少ない。
一般的要因JR常磐線佐貫駅に近い商業地域である。利便性は高く一定の商業施設の展開が認められるが、収益性はあまり期待できない。

植木和貴氏による調査レポート

不動産鑑定士植木和貴
価格99,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因佐貫駅前商業地では大型店舗の新規出店はなく、店舗構成に変化は見られない。
地域要因の将来予測駅前商業地として今後も継続してゆくと予測する。ニュータウン地区の幹線道路沿いへの出店傾向が強く、目立った新規出店もなく繁華性が減退していることから地価の弱含み傾向は続くと予想する。
市場の特性同一需給圏は概ね茨城県南部の商業地域である。需要者は圏内及び圏外の個人事業者及び法人事業者が中心となる。近年商業地はマイカー利用者が多いため、鉄道駅を核とした駅前商業地よりも、幹線道路沿いへの商業集積が進んでいる。これらは駐車場が広い大規模画地が多いが、事業用借地権等による利用も多く、市況の回復傾向は続いているが売買取引件数は少ない。取引総額は画地規模はまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出しがたい状況である。
一般的要因①龍ケ崎市の人口は微減傾向。②都市計画道路等は事業進行中。③店舗等の出店はニュータウンの幹線道路沿いが中心である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9297805
北緯 140度1399148

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県龍ケ崎市佐貫町字西側３２６番１茨城県竜ケ崎市佐貫１丁目９番３茨城県竜ケ崎市佐貫２丁目３番１０茨城県竜ケ崎市佐貫４丁目８番７茨城県龍ケ崎市佐貫町字蛭川４９３番８外茨城県龍ケ崎市佐貫４丁目８番７茨城県龍ケ崎市字寺後４１７７番１４茨城県龍ケ崎市上大徳新町２７番茨城県龍ケ崎市佐貫２丁目３番１０

参考：近隣駅の地価相場

佐貫駅(地価相場 31,700円/㎡)入地駅(地価相場 30,450円/㎡)藤代駅(地価相場 38,050円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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