新潟県小千谷市本町１丁目３６５番９(小千谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
52,500円
2017年01月01日に行った新潟県小千谷市本町１丁目３６５番９(新潟県小千谷市本町１−１３−２６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県小千谷市本町１丁目３６５番９ |
| 住居表示 | 本町１−１３−２６ |
| 価格 | 52,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 小千谷、1,500m |
| 地積 | 317㎡ |
| 形状 | (1.0:5.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小の専門店が集まる中心商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北西18.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
草間格氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 草間格 |
|---|---|
| 価格 | 52,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 店舗の承継者不在による廃業、顧客高齢化による買物頻度の低下に加え、病院移転による商店街来訪者の減少も見込まれ、不動産需要の減退が続く。 |
| 地域要因の将来予測 | 後継者不足等の問題を有する商店街であるが地域性は当面不変と予測する。病院跡地は本年秋より一般解放される方針であるが効果は不透明であり、需要は減退することが見込まれ、今後も地価は下落が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は本町周辺の既成商業地域及び商住混在地域。需要者の中心は地元の法人及び個人事業者である。商業の中心が環状線沿線の路線商業地域にシフトし、標準地付近は承継者不在による空店舗の増加、主要顧客である高齢者の来訪回数減等により不動産需要の減退が続いている。移転する小千谷総合病院跡地は本年秋より一般解放される方針であるが、効果や地価への影響は不透明である。取引件数が少なく事情作用も大きいため、中心価格帯は見出せない。 |
| 一般的要因 | 個人消費は低位横這い傾向で、小売業の業況は千差万別。郊外型店舗や医療施設等の郊外化により既成商業地の衰退傾向が鮮明となっている。 |
渡辺茂郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡辺茂郎 |
|---|---|
| 価格 | 52,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 図書館を中心とした病院の跡地利用の提言がなされたが、中心部の空洞化が懸念されている。 |
| 地域要因の将来予測 | 大型店舗への顧客の流出が続き、商店街の空洞化が確実に進行している。図書館を中心とした病院の跡地利用も提言されているが具体的な動きはまだない。地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は中心部の既成商業地域、住商混在地域及び幹線道路沿線の路線商業地域。市場参加者は地元個人事業者、中小企業を中心に幹線道路沿いには県内外の法人の進出も見られる。中心部の既成商業地域では、小千谷総合病院移転後の影響が懸念されている。依然として郊外の大型店舗に顧客の流出が続き、商業機能性が低下している。早期資産処分の取引、底地の併合等の個別の事情を有する取引が多く、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 |
| 一般的要因 | H28．11月国道117号千谷バイパスが開通した。H29．4月平沢地内に小千谷総合病院開院予定である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度3096502 北緯 138度7980216 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
小千谷駅(地価相場 37,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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