新潟県小千谷市城内４丁目２０２８番４(小千谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


37,900円

2017年01月01日に行った新潟県小千谷市城内４丁目２０２８番４(新潟県小千谷市城内４−７−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,900円/㎡としました。

新潟県小千谷市城内４丁目２０２８番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県小千谷市城内４丁目２０２８番４
住居表示城内４−７−１４
価格37,900円/㎡
交通施設、距離小千谷、2,600m
地積288㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い利便性のよい住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

草間格氏による調査レポート

不動産鑑定士草間格
価格37,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因商業施設等に近く、市内では利便性の高い立地にあるが、市内人口減による住宅需要者の減少自体が大きく、地価が弱含んだ状況が続いている。
地域要因の将来予測開発時期がやや古い熟成済の住宅地域であり、地域性は当面不変と予測する。店舗が多い国道沿線に近いが、人口減による需要の縮小、売物件の在庫滞留により需給の改善は見込めず、今後も地価は下落が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は小千谷市内の中心市街地とその周辺の住宅地域。需要者は市内在住者が中心で、市内郊外の集落部等からの転入も見られる。標準地付近は店舗が集積する国道沿線に近く生活利便性が高い好立地の住宅地域である。しかし、圏内は特例市長岡に隣接することもあって、人口減により住宅地需要全般が弱い。需要の継続的縮小に伴い、地価は弱含みの状況が続いている。土地は700∼1000万円、新築戸建物件は2700万円までが中心価格帯である。
一般的要因人口は県平均を大きく上回る減少ペースで土地需要者も減少。賃金は消費低迷等による企業業績の停滞を反映し伸びは鈍い。住宅購入予算は微減傾向。

渡辺茂郎氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺茂郎
価格37,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因商業施設、中学校等に近く利便性は良い。価格調整は進展しているが、全体的な需要は依然として弱い。
地域要因の将来予測利便性の良い住宅地域で当面は現在の住環境を維持していくものと考える。価格調整が進展しているが、地価は緩やかな下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は信濃川左岸の西小千谷地区を中心とした標準的な住宅地域。需要の中心は小千谷市内の居住者及び通勤者のうち30∼40代の一次取得者層である。商業集積地や公共施設に近く、利便性も高いため相応の需要がある。土地は総額450∼1000万円程度、新築の戸建物件はあまり見られないが総額2000∼2500万円程度が取引の中心価格帯である。
一般的要因不透明感もあるが県内景気は回復基調が続く。当市の人口は、5年間で−6．2％、高齢化率33％と県全体と比べて高い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度3107306
北緯 138度7865843

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県小千谷市字本町３７２番３新潟県小千谷市土川１丁目１７５番９外新潟県小千谷市大字ヒ生字西ケ島乙８１３番５外新潟県小千谷市土川２丁目５０番５６新潟県小千谷市日吉１丁目９８５番３新潟県小千谷市大字ヒ生字北上殿乙１３８２番１外１筆新潟県小千谷市城内１丁目１２４８番５外４筆新潟県小千谷市平沢２丁目５３３番１外４筆新潟県小千谷市城内２丁目１３６６番３

参考：近隣駅の地価相場

小千谷駅(地価相場 37,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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