新潟県小千谷市東栄１丁目乙７７４番３(小千谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


32,400円

2017年01月01日に行った新潟県小千谷市東栄１丁目乙７７４番３(新潟県小千谷市東栄１−５−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,400円/㎡としました。

新潟県小千谷市東栄１丁目乙７７４番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県小千谷市東栄１丁目乙７７４番３
住居表示東栄１−５−１５
価格32,400円/㎡
交通施設、距離小千谷、400m
地積165㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

草間格氏による調査レポート

不動産鑑定士草間格
価格32,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因買回り品等の供給地が西小千谷地区にシフトしており、また付近は地域変容の小さい既成地域であるため、流入者は少なく、需要の減退が続いている。
地域要因の将来予測駅前通り裏手の既成住宅地域として熟成済であり、地域性は当面不変と予測する。駅前商店街の衰退等による利便性の低下により若年世帯を中心に当地域に対する選好が弱まっており、今後も地価は下落が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は小千谷市内の中心市街地とその周辺の住宅地域。需要者は市内在住者が中心であり、市内郊外の集落部等からの転入も見られる。圏内は特例市長岡に隣接することもあって人口減により圏内の住宅地需要全般が弱い。更に標準地付近は駅前商店街の衰退等により利便性が低下し、利便性に優る西小千谷地区に比べて選好され難い状況が続いており、地価は下落傾向にある。土地は500∼800万円、新築戸建物件は2500万円までが中心価格帯である。
一般的要因人口は県平均を大きく上回る減少ペースで土地需要者も減少。賃金は消費低迷等による企業業績の停滞を反映し伸びは鈍い。住宅購入予算は微減傾向。

渡辺茂郎氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺茂郎
価格32,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因西小千谷地区の商業施設から遠く、一次取得者層の選好性に劣る。需要の低迷が続いている。
地域要因の将来予測熟成度の高い既成住宅地域で、当面は現在の住環境を維持していくものと考える。東小千谷地区の既成住宅地域の需要は弱く、地価の下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は信濃川右岸の東小千谷地区を中心とした住宅地域。需要の中心は小千谷市内の居住者及び通勤者のうち30∼40代の一次取得者層である。東小千谷地区では新規分譲地による供給はほとんど見られない。取引の多くは既成住宅地域で西小千谷地区に比べ需要は総じて弱い。土地は総額450∼800万円程度、新築の戸建物件はあまり見られないが、総額2000万円程度が取引の中心価格帯である。
一般的要因不透明感もあるが県内景気は回復基調が続く。当市の人口は、5年間で−6．2％、高齢化率33％と県全体と比べて高い。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度3098752
北緯 138度810456

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県小千谷市字本町３７２番３新潟県小千谷市大字ヒ生字西ケ島乙８１３番５外新潟県小千谷市土川２丁目５０番５６新潟県小千谷市日吉１丁目９８５番３新潟県小千谷市大字ヒ生字北上殿乙１３８２番１外１筆新潟県小千谷市東栄１丁目乙９７２番１６外１筆新潟県小千谷市城内１丁目１２４８番５外４筆新潟県小千谷市城内２丁目１３６６番３

参考：近隣駅の地価相場

小千谷駅(地価相場 37,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード