大分県中津市牛神町１丁目７番３(中津駅・吉富駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,200円

2017年01月01日に行った大分県中津市牛神町１丁目７番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,200円/㎡としました。

大分県中津市牛神町１丁目７番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県中津市牛神町１丁目７番３
住居表示 
価格38,200円/㎡
交通施設、距離中津、1,000m
地積255㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅の中に空地が見られる区画整理済の住宅地域
前面道路の状況東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中利行氏による調査レポート

不動産鑑定士田中利行
価格38,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心市街地の区画整理済みの閑静な住宅地域で、居住環境及び買い物利便は良好で、金融緩和を背景に地価は横ばい傾向。
地域要因の将来予測残存空地が宅地化され、居住環境が良好な住宅地域として徐々に充実してゆくものと予測する。地域内での宅地開発も見られ、金融緩和と相俟って、地価水準は微減から横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は中津市中心部周辺の住宅地域。主な需要者は、中津市内に居住する自営業者等の所得や資産にやや余裕がある自己利用目的の個人である。残存農地を宅地転用する動きが見られ、周辺地域でもやや高値での取引が散見されるようになっており、地価は下げ止まりつつあるものと思料する。需要の中心価格帯は、土地は1，000万円程度、土地建物総額で2，500万円程度である。
一般的要因人口は概ね横ばい傾向にあり、金融緩和を背景に住宅需要は堅調で、条件の良い住宅地の需給動向は均衡しつつある。

大東慶久氏による調査レポート

不動産鑑定士大東慶久
価格38,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心市街地に近く、良好な環境条件等が維持されている。地域要因に特段の変化は見られないが、地価は安定的に推移している。
地域要因の将来予測中心市街地周辺の区画整理が行われた住宅地域である。周辺でも恒常的に取引が行われており、戸建住宅等を中心として熟成してゆくものと予測する。地価は横ばい傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は、市街地南東方の牛神，中殿，中央町地区の住宅地域を含む範囲と判定した。需要者の中心は市内在住で、通勤利便性，居住環境の快適性等に着目して戸建住宅取得を目的とする、40∼50歳代のやや高い所得層のファミリー層である。周辺でも恒常的な売買が見られ、中心市街地にも近く、価格は横ばいで推移している。市場の中心価格帯は、土地価格で800∼1200万円程度、新築戸建物件は総額2000∼2500万円程度となっている。
一般的要因下落が続いていた市内住宅地も、周辺部を残し下げ止まりの傾向を示している。条件の良い新規分譲地等は高値取引も散見される。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度59643
北緯 131度1993848

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

中津駅(地価相場 31,200円/㎡)吉富駅(地価相場 22,100円/㎡)東中津駅(地価相場 38,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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