大分県中津市大字下池永字正手６５番１外(東中津駅・中津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,400円

2017年01月01日に行った大分県中津市大字下池永字正手６５番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,400円/㎡としました。

大分県中津市大字下池永字正手６５番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県中津市大字下池永字正手６５番１外
住居表示 
価格46,400円/㎡
交通施設、距離中津、2,500m
地積2,153㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況南16.0m国道
その他の接面道路西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中利行氏による調査レポート

不動産鑑定士田中利行
価格46,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因繁華性が高い路線商業地域で、売物件は少なく、金融緩和を背景に潜在的な需要も十分に見込まれ、地価は横這い傾向。
地域要因の将来予測比較的に繁華性の高い路線商業地域で、地域要因に特段の変動はなく、現状を維持してゆくものと予測する。取引は少ないが、郊外型店舗用地への需要は根強く、地価は横ばい傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は中津市内の幹線道路沿いの商業地域。主な需要者は、郊外型店舗を展開する企業法人や収益物件の取得を目的とする地元法人又は個人投資家である。中津市内の路線商業地域においては比較的繁華性が高い地域で、事業用借地が多いため売物件はほとんど見られないが、郊外型店舗用地に対する需要は根強い。規模や利用目的等による格差が大きいため、需要の中心となる価格帯は見出しがたい。
一般的要因工場立地等を背景に人口は横ばい傾向で、郊外型店舗の進出需要や賃貸物件取得需要が見込まれる一方、旧来の小規模店舗への需要は弱い。

坂本圭氏による調査レポート

不動産鑑定士坂本圭
価格46,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因路線商業地域としての熟成度が高く、地域要因に大きな変動はない。商業地の供給は限定的であり、物件不足から地価は横ばい圏域で推移している。
地域要因の将来予測路線商業地域としての熟成度は高く、今後、店舗の入替え等はあるものの、地域要因に大きな変動はないと予想される。熟成度が高いため、土地の供給は限定的であり、地価は横ばい圏域で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、市内市街地の国道213号沿線の路線商業地を中心に、その周辺の幹線街路沿線の路線商業地からなる圏域である。主な需要者は、小規模画地にあっては地元店主等、また大規模画地についてはチェーン店等を展開する大手企業が中心となる。ただし、大規模画地については、借地や建貸しによる出店が多く、土地を取得するケースは少ない。中心的な価格帯は、土地の総額は規模によりばらつきが見られるが、単価は3∼5万円／㎡の取引が多い。
一般的要因中津駅周辺で基盤整備が進む中、マンション適地や収益物件など、商業不動産等に対する民間需要にもようやく回復の兆しが見え始めている。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度5868705
北緯 131度2144782

参考：該当物件周辺マップ

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大分県中津市大字大新田字大道ヨリ北７４７番１外大分県中津市字三ノ丁１２９４番１大分県中津市大字蛎瀬字塩浜６７９番１大分県中津市大字大悟法字五郎ケ迫７１０番８大分県中津市大字下池永字京ノ津１８９番１２大分県中津市大字大新田字八番通３４４番１１外

参考：近隣駅の地価相場

東中津駅(地価相場 38,200円/㎡)中津駅(地価相場 31,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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