佐賀県伊万里市二里町八谷搦字伊万里一本松１３番２３(伊万里駅・川東駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


31,800円

2017年01月01日に行った佐賀県伊万里市二里町八谷搦字伊万里一本松１３番２３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,800円/㎡としました。

佐賀県伊万里市二里町八谷搦字伊万里一本松１３番２３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番佐賀県伊万里市二里町八谷搦字伊万里一本松１３番２３
住居表示 
価格31,800円/㎡
交通施設、距離伊万里、500m
地積184㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、貸家等が多い中心部に近い住宅地域
前面道路の状況南東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

大串俊三氏による調査レポート

不動産鑑定士大串俊三
価格31,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外の分譲住宅地が選好されて需要が回復していない。
地域要因の将来予測当該地域は伊万里市中心部に近い既成住宅地域である。伊万里市では郊外を中心に中小規模の宅地開発が増加して需要がシフトしているため、中心市街地の住宅地の地価は下落が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は伊万里市内及び隣接する有田町内の住宅地域である。需要者は伊万里市中心部での事業を営む個人や同市内に勤務先がある個人が中心である。伊万里市では中心部の商業地域が衰退し、低金利によるアパートからの住替えで郊外の分譲住宅地が選好されて中心部に近い住宅地の需要の回復が遅れている。土地は、600∼800万円程度、新築の戸建物件は2，200万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因伊万里市では低金利の影響等でアパートから戸建住宅への住替えが見られ、住宅地の需要が郊外にシフトしている。

市丸亮介氏による調査レポート

不動産鑑定士市丸亮介
価格31,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心部には近く交通接近条件は良いが、街路条件が悪く、新規の分譲地に対して競争力を失いつつある。
地域要因の将来予測中心部北西方の住宅地として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと思われる。新規の分譲地は街路条件が良く、道路幅員の狭い既存の住宅地の地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は伊万里市及びその周辺の住宅地域一円で、需要者は市内に居住するサラリーマンや中心部に地縁のある自営業者等が多く、1次取得者が多い。伊万里市では立花町・大坪町等の区画の整ったエリアが人気があり、街路条件の悪い中心部背後の既存の住宅地に対する需要は弱い状態が続いている。画地規模によりまちまちであるが、土地は600万円∼800万円、新築の戸建住宅は2，000万円程度の物件が需要の中心を占めている。
一般的要因県平均より人口の減少や高齢化が進んでおり、やや活力に欠ける。中心部のシンボルであった伊万里玉屋が昨年閉店し跡地の利用が決まっていない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度2762478
北緯 129度8722836

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

佐賀県伊万里市伊万里町字立町甲２０９番佐賀県伊万里市大坪町字白野甲２７６１番２外佐賀県伊万里市山代町福川内字福川内１２０７番佐賀県伊万里市二里町大里字松尾搦甲２８１１番９佐賀県伊万里市立花町字通谷１６０４番９９佐賀県伊万里市東山代町里字蕨野３６８番４佐賀県伊万里市大川町大川野字道ノ上２８４６番１外佐賀県伊万里市脇田町字札ノ元１２０４番１０佐賀県伊万里市伊万里町字浜町甲５１３番１佐賀県伊万里市東山代町里字蕨野３５８番２５外佐賀県伊万里市立花町字釜の塔１０４０番６７佐賀県伊万里市二里町八谷搦字伊万里一本松１０５９番外

参考：近隣駅の地価相場

伊万里駅(地価相場 28,200円/㎡)川東駅(地価相場 28,200円/㎡)上伊万里駅(地価相場 28,200円/㎡)東山代駅(地価相場 28,200円/㎡)金武駅(地価相場 28,200円/㎡)里駅(地価相場 25,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード