佐賀県伊万里市伊万里町字新町甲４３番外(伊万里駅・川東駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


39,000円

2017年01月01日に行った佐賀県伊万里市伊万里町字新町甲４３番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,000円/㎡としました。

佐賀県伊万里市伊万里町字新町甲４３番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番佐賀県伊万里市伊万里町字新町甲４３番外
住居表示 
価格39,000円/㎡
交通施設、距離伊万里、800m
地積408㎡
形状(1.0:5.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の低層小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況南5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

大串俊三氏による調査レポート

不動産鑑定士大串俊三
価格39,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因木須町に大型店舗が新たに開店したほか、伊万里玉屋が閉店し、中心部の既成の商業地域の状況は更に厳しくなった。
地域要因の将来予測当該地域は伊万里市中心部の既成商業地域である。閉鎖している店舗が目立ち衰退傾向が続いている。至近にある伊万里玉屋が平成28年1月末に閉店した影響は大きく、地価の下落が大きくなるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は伊万里市内及び隣接する有田町の商業地域である。需要者は同一需給圏内で事業を営む個人や法人であるが、大型店舗やディスカウント店に顧客がシフトして中小規模店舗の状況は厳しく、伊万里玉屋が平成28年1月末に閉店したため衰退傾向に拍車がかかり、今後暫くは新規の開店は見込めない状況である。中小規模の画地の取引が中心で、総額が2千万円以下の取引が多くなっている。
一般的要因個人消費はあまり伸びず、大型店舗が閉店になる等で商環境は厳しくなっている。

市丸亮介氏による調査レポート

不動産鑑定士市丸亮介
価格39,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因東方至近に位置する伊万里玉屋が昨年1月に閉店し、郊外への顧客流出が更に強くなった。
地域要因の将来予測伊万里市の中心的な商業地域であったが、アーケードも取り壊され郊外に移転する店舗も多く、伊万里玉屋は閉店され商況は悪い。旧来からある商業地に対する需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は伊万里市及びその周辺の商業地域一円で、需要者は伊万里市内の商業エンドユーザーが多く、他の地区からの参入は少ない。当該地域は伊万里市の中心的な商業地域であったが、アーケードも撤去され現在は閉店している店舗も多く、住宅や駐車場としての土地利用が増えてきている。供給サイドの圧力は非常に強いが昨年の伊万里玉屋の撤退の影響もあり商業地としての需要は弱く、中心となる価格帯を見いだしにくい状態にある。
一般的要因県平均より人口の減少や高齢化が進んでおり、やや活力に欠ける。中心部のシンボルであった伊万里玉屋が昨年閉店し跡地の利用が決まっていない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度271873
北緯 129度876298

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

佐賀県伊万里市大坪町字白野甲２７６１番２外佐賀県伊万里市山代町福川内字福川内１２０７番佐賀県伊万里市二里町八谷搦字伊万里一本松１３番２３佐賀県伊万里市二里町大里字松尾搦甲２８１１番９佐賀県伊万里市立花町字通谷１６０４番９９佐賀県伊万里市東山代町里字蕨野３６８番４佐賀県伊万里市大川町大川野字道ノ上２８４６番１外佐賀県伊万里市脇田町字札ノ元１２０４番１０佐賀県伊万里市伊万里町字浜町甲５１３番１佐賀県伊万里市東山代町里字蕨野３５８番２５外佐賀県伊万里市立花町字釜の塔１０４０番６７佐賀県伊万里市二里町八谷搦字伊万里一本松１０５９番外

参考：近隣駅の地価相場

伊万里駅(地価相場 28,200円/㎡)川東駅(地価相場 28,200円/㎡)上伊万里駅(地価相場 28,200円/㎡)東山代駅(地価相場 28,200円/㎡)金武駅(地価相場 28,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード