宮崎県宮崎市阿波岐原町前浜４２７６番６７６(蓮ケ池駅・宮崎神宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
36,600円
2016年01月01日に行った宮崎県宮崎市阿波岐原町前浜４２７６番６７６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮崎県宮崎市阿波岐原町前浜４２７６番６７６ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 36,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 宮崎神宮、4,800m |
| 地積 | 434㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 海岸沿いの区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | その他 |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
上村芳朗氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 上村芳朗 |
|---|---|
| 価格 | 36,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変化はない。 |
| 地域要因 | 大きな地域的変化は見られない。土地需要も回復までには至っておらず当面、下落幅は縮小傾向ながらも弱含みに推移するものと思われる。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は阿波岐原森林公園の南西部に位置する住宅地で、圏域外からの流入は少なく、依然として下落傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は宮崎市北東部に広域的に形成される市街化調整区域内の既存並びに新規開発物件を含む住宅地域。中心となる需要者は宮崎市内に居住し就労する個人が中心で開発物件に関しては圏域外からの流入も僅かながら見られる。大型商業施設に近接し宅地開発も見られるが限定的な宅地供給で取引は弱含みに推移しており、中心となる価格帯は土地が1，500万円前後、新築の戸建住宅物件で2，300万円∼2，600万円程度の取引が多くみられる。 |
| 一般的要因 | 中央経済の景況に対する予測値は概ねにおいて好感を示しているが県内企業等の景況感は厳しく、地方への波及には今しばらく時間が必要と思われる。 |
古清水史子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 古清水史子 |
|---|---|
| 価格 | 36,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変化はない。 |
| 地域要因 | 特に目立った地域要因の変動は認められないが、震災以降は需要が低迷しており、地価は下落傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、海岸沿いの区画整然とした住宅地域で、中心部から離れているものの購買層の選好性の多様化により一定の住宅地需要が認められるが、震災以降は需要が弱く、地価は下落傾向で推移するものと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、宮崎市北東部の市街化調整区域における広域的な住宅地域である。需要者の中心は、宮崎市内の居住者が大半で、同一需給圏外からの転入は少ない。大型商業施設の進出等により一部に住宅地需要も認められるが、地域経済の低迷により地価はやや弱含みで推移している。土地は1，000万円∼1，500万円程度、新築の戸建物件は2，000万円∼2，500万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 県内経済は、生産・消費等は一進一退の状態にあるが、雇用・企業景況感などに一部明るい材料もみられ全体としてはやや持ち直しの動きである。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | 泥炭土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 31度9398452 北緯 131度4625653 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
宮崎県宮崎市大字金崎字岩下２２５５番宮崎県宮崎市吉村町天神前甲１４３番宮崎県宮崎市吉村町浮之城甲８８番８宮崎県宮崎市波島２丁目４９７番宮崎県宮崎市大字柏原字柳町４４８番宮崎県宮崎市新別府町堂前８３８番１
参考：近隣駅の地価相場
蓮ケ池駅(地価相場 51,650円/㎡)宮崎神宮駅(地価相場 60,450円/㎡)宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード