宮崎県宮崎市大塚町馬場崎３５３２番６(南宮崎駅・宮崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


55,800円

2016年01月01日に行った宮崎県宮崎市大塚町馬場崎３５３２番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,800円/㎡としました。

宮崎県宮崎市大塚町馬場崎３５３２番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番宮崎県宮崎市大塚町馬場崎３５３２番６
住居表示 
価格55,800円/㎡
交通施設、距離南宮崎、4,200m
地積165㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に農地が見られる住宅地域
前面道路の状況東4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

上村芳朗氏による調査レポート

不動産鑑定士上村芳朗
価格55,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因大きな地域的変化は見られない。土地需要も回復までには至っておらず当面、下落幅は縮小傾向ながらも弱含みに推移するものと思われる。
地域要因の将来予測商業施設が連たんする幹線の背後にあって、利便性は良好であるが、街路条件にやや劣る点、未だ空地がみられる点等、熟成度は低い。依然として地価は下落しているが下落幅は縮小傾向にある。
市場の特性同一需給圏は大淀川右岸、市中心部の南西部近郊に形成される既成の住宅地域で需要者の多くは宮崎市内に居住し就労する個人。熟成度は低く、未だ空地や農地もみられる地域で新規物件・中古物件の取引共にみられるが、取引水準は低位なものも多く、土地は1，200万円前後、新築の戸建住宅物件では2，500万円∼2，800万円程度の取引が多くみられる。
一般的要因中央経済の景況に対する予測値は概ねにおいて好感を示しているが県内企業等の景況感は厳しく、地方への波及には今しばらく時間が必要と思われる。

山口英之氏による調査レポート

不動産鑑定士山口英之
価格55,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変化は見られないが、街路条件が悪く、相対的に需要が弱いことから、地価は弱含みで推移すると思われる。
地域要因の将来予測周辺地域には、各種小売店舗が営業しており、生活利便性に優るものの、街路条件にやや劣る住宅地である。地域要因に特段の変化は見られないが、積極的な需要に乏しく、地価は弱含みで推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏は、大淀川西部から南部にかけての住宅地域一帯。需要の中心は、宮崎市居住者が大半を占める。当該地域では、中古住宅取引、空地での住宅建設等が見られるが、同一需給圏内の高台の住宅団地や新興の分譲地に需要が集まり、地価は弱含みの傾向が続いている。市場での中心となる価格帯は、土地については、1000万円∼1500万円程度、新築戸建住宅では、2500万円∼3000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因宮崎県の景気は、持ち直しの動きが続いており、住宅投資も基調としては持ち直している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 31度91386859999999
北緯 131度3921406

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

南宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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