沖縄県沖縄市胡屋４丁目９０６番２の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


65,800円

2017年01月01日に行った沖縄県沖縄市胡屋４丁目９０６番２(沖縄県沖縄市胡屋４−２１−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を65,800円/㎡としました。

沖縄県沖縄市胡屋４丁目９０６番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番沖縄県沖縄市胡屋４丁目９０６番２
住居表示胡屋４−２１−２０
価格65,800円/㎡
交通施設、距離中の町停、600m
地積204㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況南西5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

竹内優志氏による調査レポート

不動産鑑定士竹内優志
価格65,600円/㎡
個別的要因対象標準地が属する地域のほぼ標準的画地であり、競争力の程度は中位である。当該競争力について特段の変動は認められない。
地域要因地縁的需要の底堅さのほか、市中心部に対する再評価が見られつつある。地価水準は上昇傾向。
地域要因の将来予測空地等認めらない旧来からの住宅地域として成熟。借地が多く戸建住宅等への建替は散見される程度。敷地の集約化や用途転換は認められない。今後も住宅地域として概ね現況を維持しつつ推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は沖縄市内に亘る既成住宅地域。特に胡屋、園田、室川地区等との代替競争関係が強い。地縁的選好性が強く需要者は自用目的の地元の居住者が中心。市中心部に位置し、役所などへのアクセスは比較的良好であり、需要は底堅い。加えて付近の立ち退きに伴う需要増も認められる。一方、更地、建物付きともに供給は過小。需要の中心は土地で1，300万円程度、新築戸建物件であれば、建物込みで3，500万円程度。
一般的要因県内景況は拡大基調が継続。低金利等の影響もあり、住環境が良好な地域を中心に市内の住宅地需要は高まっている。人口は微増傾向。

大嶺克成氏による調査レポート

不動産鑑定士大嶺克成
価格65,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因戸建住宅が多い住宅地域であり、特に地域要因の変化は無いが、人口の増加、景気向上等の要因に支えられ地価は上昇が続いている。
地域要因の将来予測広幅員の市道背後に形成された比較的区画整然とした中規模の戸建住宅地域である。沖縄市の人口がかなり上昇し、住宅地の需要は旺盛であるため地価は上昇基調にある。
市場の特性同一需給圏は、沖縄市内の住宅地域。主たる需要者は、沖縄市及び周辺市町村に居住する、戸建住宅を購入する目的の個人であると判断した。沖縄市の人口の伸びが県全体を上回っており、潜在的な宅地需要が強く、住宅地の地価は全体的に上昇基調にある。当該地域の地価も堅調に推移している。価格帯は、66，000円／㎡前後が需給の中心であり、総額では1，500万円前後、面積は200㎡前後となっている。
一般的要因沖縄市の人口は、県平均よりも高い増加傾向を示しており、宅地需要は旺盛である。イオンモール沖縄ライカムの影響は限定的である。

環境情報

地形・地質

石灰岩

石灰岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。農地には盛土が必要。

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 26度329963
北緯 127度8015143

参考：該当物件周辺マップ

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沖縄県沖縄市字胡屋一里根原１３７８番１沖縄県沖縄市諸見里１丁目５０番２沖縄県沖縄市南桃原１丁目６７２番１沖縄県沖縄市字松本福比原９１９番沖縄県沖縄市字古謝古謝３１番沖縄県沖縄市照屋４丁目３０６番１沖縄県沖縄市安慶田１丁目２４７番内沖縄県沖縄市八重島３丁目１１３５番沖縄県沖縄市美里１丁目３３２番５沖縄県沖縄市字諸見里冨里原１１９０番２沖縄県沖縄市南桃原４丁目２０番３沖縄県沖縄市中央１丁目１３６７番６沖縄県沖縄市住吉１丁目８８番内

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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