山口県柳井市古開作字広瀬４５０番８(柳井駅・柳井港駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
28,700円
2017年01月01日に行った山口県柳井市古開作字広瀬４５０番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 山口県柳井市古開作字広瀬４５０番８ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 28,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 柳井、1,300m |
| 地積 | 142㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中野亘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中野亘 |
|---|---|
| 価格 | 28,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 一画地の規模が比較的小さく建物設計の自由度が制限される上、道路幅員も狭隘であり競争力は若干低い。 |
| 地域要因 | 校区としては人気があるが、街路がやや狭隘な旧規格の住宅地域であり、より利便性の高い新規分譲地へ注目が集まりつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域に影響を及ぼす格別な変動要因も認められない。現状を維持しつつ推移するが、人気の校区ということもあり、地価の下落幅はさらに縮小するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、柳井駅から約3km圏内の住宅地域一帯と捉えた。需要者の中心としては世帯分離等に伴い、住宅を探す30∼40代の個人が中心となるが、県外からのUターン組や周辺町に居住する60代以上の世代による利便性を求めた引き合いも一部に存する。近隣地域は狭隘な街路の旧規格の住宅地域であり、土地は140㎡程度で400∼600万円、新築の戸建ては2，500万円前後が取引の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 人口は依然として漸減、高齢化も増大傾向にある。需要を喚起する要因に乏しく、停滞傾向が続く。 |
國宗信彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 國宗信彦 |
|---|---|
| 価格 | 28,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 格別な変動要因はないが、古い住宅団地で道路条件がやや劣り、新規分譲地との競合により、依然需要は弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅を主とする住宅地域で、周辺の街路条件の良い小規模住宅団地との競合により需要は弱含みである。格別な変動要因は認められず、今後も現状維持で推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR山陽本線沿いで柳井駅、柳井港駅を中心とする住宅地域である。需要者は柳井市内のサラリーマン層を中心とする一次取得者が中心で、一部周辺町からの転入も見込まれる。近隣地域は古い住宅団地で、道路幅員がやや狭く、周辺の新興分譲住宅との競合で、市場競争力はやや劣る。市場で中心となる価格帯は、土地は450万円前後、新築の戸建物件は2400万円程度である。 |
| 一般的要因 | 景気はやや足踏み状態で、人口の減少、少子高齢化の進行等により、住宅需要は弱含みである。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度9706814 北緯 132度0980019 |
参考：該当物件周辺マップ
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山口県柳井市大字柳井字地面３６８３番５山口県柳井市大字柳井字明音寺４３０３番１１山口県柳井市大字柳井字岸ノ下１４５番９山口県柳井市大字古開作字下向地１０１９番１山口県柳井市大字古開作字狐崎１１４６番１１山口県柳井市大字柳井字定徳１０６６番１９山口県柳井市大字古開作字境開２６８番２５山口県柳井市南町２丁目７２番１９山口県柳井市柳井字三本松１０００番５３外
参考：近隣駅の地価相場
柳井駅(地価相場 30,000円/㎡)柳井港駅(地価相場 30,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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