広島県東広島市河内町中河内字五反田１２０２番７(安芸津駅・風早駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


30,100円

2016年01月01日に行った広島県東広島市河内町中河内字五反田１２０２番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,100円/㎡としました。

広島県東広島市河内町中河内字五反田１２０２番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番広島県東広島市河内町中河内字五反田１２０２番７
住居表示 
価格30,100円/㎡
交通施設、距離河内、380m
地積113㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、公共施設等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
前面道路の状況北西8.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

畠中政國氏による調査レポート

不動産鑑定士畠中政國
価格30,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域の高齢化、過疎化が進み、閉鎖した店舗も増加傾向であり、商業地需要が極めて弱く、地価は下落傾向で推移。
地域要因の将来予測河内町の中心商業地であるが、今後も人口の高齢化及び過疎化が進んでいくと思われる。商業地としての需要は依然として低迷しており、住宅地との格差は縮小していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は旧河内町内の商業地及び中心部に近く利便性の高い住宅地域と判断される。需要者は地縁性を有する地元事業主及び個人が中心であると考えられる。河内地区では高齢化及び過疎化が進行しており、旧来からの地域の中心的商業地であものの、閉鎖したままの店舗も増えつつある状況にあり、商況が低迷しているため、需給共に極めて弱い。取引の中心となる価格帯は、取引自体が少ないため見出し難い状況にある。
一般的要因不動産市場の一極集中の傾向は東広島市についても徐々にその傾向が認められ、中心部では回復基調であるが、郊外部では依然として下落傾向。

向井弘二氏による調査レポート

不動産鑑定士向井弘二
価格29,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因古くからの商業地であるが、新店舗等は高屋地区等に出店されてきており、需給は低迷している。地価は下落傾向。
地域要因の将来予測当該地域は旧来からの駅前商業地域であるが、店舗等の新規立地は住宅団地のある郊外の高屋地区等幹線街路沿いの店舗適地に移行している。既存の商業地域は低迷し、今後も衰退傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧河内町内の店舗事業所等に利用されている地域を中心とする商業地域。需要者の中心は地縁性を有する個人事業者が主であるが、郊外大規模スーパー・商業モール等への集客力が強く、旧河内町は人口が減少し、背後地人口の増加も認められない。既存小売店の顧客は少ないことから、近隣及び周辺を含め土地需要が低迷し、商業系用途の取引は特に少なく、取引総額の価格中心は、把握が困難である。
一般的要因景気は全体的にやや持ち直してきているものの、河内町での人口減少、高齢化が進行中で不動産需要は低迷している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度3183435
北緯 132度8197156

参考：該当物件周辺マップ

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広島県東広島市西条昭和町１１４７番広島県東広島市八本松町大字飯田字大山１７７０番２１広島県豊田郡安芸津町大字風早字新開３１６４番２広島県東広島市高屋町大字中島８０１番１７１広島県東広島市安芸津町風早字新開３１６４番２広島県東広島市豊栄町飯田１０８９番１広島県東広島市河内町中河内字五反田１２０２番７

参考：近隣駅の地価相場

安芸津駅(地価相場 25,500円/㎡)風早駅(地価相場 25,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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