広島県東広島市安芸津町風早字蕨迫８９５番６５(安芸津駅・風早駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
23,500円
2017年01月01日に行った広島県東広島市安芸津町風早字蕨迫８９５番６５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 広島県東広島市安芸津町風早字蕨迫８９５番６５ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 23,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 安芸津、2,500m |
| 地積 | 281㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
村永朋氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 村永朋 |
|---|---|
| 価格 | 23,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 高台の区画整然とした優良な住宅地域であるが圏域の人口は微減傾向にあり、高齢化が進行し地場産業は低迷している。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅等が建ち並ぶ高台の住宅地域であるが、安芸津町内の人口世帯数減少、高齢化等により、今後も地価は弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、安芸津町一円を中心とし、隣接市を含む住宅地域である。最近の開発動向からJR安芸津駅・JR風早駅に近い通勤・通学に利便な住宅地の需要が強く、これらと代替競争関係にある郊外の当団地の需要が低迷している。従って圏域外からの転入者は少ない。価格帯は土地が280㎡程度の画地で700万円、分譲住宅で2，500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 東広島中心市街地は、景気回復に伴い不動産需要は増大傾向にあるが、当該安芸津町は人口減少、高齢化が進行中のため需要の低迷が続いている。 |
生瀬肇氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 生瀬肇 |
|---|---|
| 価格 | 23,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 高台傾斜地の住宅団地であり、変動要因はないが、需要が少ないため、市況は低迷している。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅団として既に熟成しており、特に変動はないので、今後も現状程度の利用で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、安芸津町の風早地区を中心とした住宅地域であり、需要者は、圏内の居住者や地縁を有する個人が主体である。少子高齢化や人口減少に加え、圏外からの転入も少なく、需要は低迷しているので、取引は、時折、古家付土地や未利用地の売買が見られる程度で、市況は近年静態的である。同一団地内についても取引は殆ど見られないが、その価格帯としては、土地が280㎡程度で700万円、分譲住宅で2，500万円程度と考えられる。 |
| 一般的要因 | 人口増に伴い市街地化が進む西条・八本松地区と、過疎化・衰退が進むその他周辺部と間で二極化が進行している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度3166826 北緯 132度8086451 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
安芸津駅(地価相場 25,500円/㎡)風早駅(地価相場 25,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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