埼玉県東松山市大字下野本字上川入７７６番３(東松山駅・高坂駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


24,900円

2017年01月01日に行った埼玉県東松山市大字下野本字上川入７７６番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,900円/㎡としました。

埼玉県東松山市大字下野本字上川入７７６番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県東松山市大字下野本字上川入７７６番３
住居表示 
価格24,900円/㎡
交通施設、距離東松山、2,600m
地積297㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況南7.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

相川晶彦氏による調査レポート

不動産鑑定士相川晶彦
価格24,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心市街地からやや遠隔な市街化調整区域に存し、宅地需要は弱含みで、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は東松山市郊外部の農家集落地域である。特段発展的要因も観察されず、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測される。郊外部の宅地需要は乏しく、地価の下落傾向は続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、東松山市及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は東松山市内に居住する一次取得者が多く、周辺市町からの転入者も含まれる。市場の需給動向としては、旧来からの農家集落地域で宅地需要は少ないため、地価も下落傾向にある。市場での需要の中心となる価格帯は、土地で700∼800万円程度、新築の戸建分譲住宅は殆どみられない。
一般的要因比企地域の政治・経済・文化の中心都市として発展してきた。高齢化率は過去5年間で5．1％上昇。分譲住宅の販売は好調に推移。

山口和範氏による調査レポート

不動産鑑定士山口和範
価格24,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因地域要因に変動はない
地域要因の将来予測市街化調整区域内の住宅地域であるも、公共公益施設に近接している関係で、周辺では34条11号分譲も時折見られる。当地域出身の子世代の住宅需要の受け皿として、今後も緩やかに宅地開発が進むものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね東松山市の市街化調整区域内の住宅地。需要者の中心は、東松山市及び周辺の居住者・出身者と考えられる。市街化調整区域では、都市計画法34条11号分譲は人気であるが、近隣地域は同法34条12号（既存の集落）であり、分割不可かつ属人性もあって、取引は疎らである。このような中、公共公益施設に近接している関係で当地域出身の子世代の需要が見られるも、200㎡台の小ぶりの土地で700万円前後が取引の中心と考えられる。
一般的要因H26．4の消費増税や社会保障に対する将来不安から生活防衛で個人消費が低迷する一方、マイナス金利で不動産業と貸家向け融資が増えている。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0200122
北緯 139度4201321

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

埼玉県東松山市大字下野本字蝉坂１２３２番３埼玉県東松山市大字松山字土腐３１８番１外埼玉県東松山市新宿町１３番９埼玉県東松山市若松町１丁目１０６０番１

参考：近隣駅の地価相場

東松山駅(地価相場 61,300円/㎡)高坂駅(地価相場 96,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード