熊本県熊本市南区江越１丁目２７８番２(平成駅・田崎橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
96,400円
2017年01月01日に行った熊本県熊本市南区江越１丁目２７８番２(熊本県熊本市南区江越１−２７−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を96,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 熊本県熊本市南区江越１丁目２７８番２ |
| 住居表示 | 江越１−２７−９ |
| 価格 | 96,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 平成、1,000m |
| 地積 | 232㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
堀裕之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 堀裕之 |
|---|---|
| 価格 | 96,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 区画整理地区内の住環境の良好な地域であり、大型商業施設等にも近接し、生活上の利便性も高い。市内における需要は高く、地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は南区の北部に位置する区画整然とした混在住宅地域である。生活上の利便性も高く、また南区内では熊本都心部や最寄駅への接近性にも優れ、宅地需要は底堅く推移する。熊本地震の影響は軽微である。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、南区及び中央区南部における環境条件の高い住宅地域である。需要者の中心は、主として自用での居住利用を目的とした個人である。良好な住環境や生活上の利便性等を有し、南区内でも近年注目の高まっている地域であり、価格もこなれているため、底堅い需要が存在するが、供給が少なく需給ギャップが顕在化している。需要の中心となる価格帯は、土地は規模約230㎡程度で、総額で概ね2，200万円前後と判断される。 |
| 一般的要因 | 熊本地震の影響にも拘らず人口は微増傾向にあり、宅地供給増によるベッドタウン化の進行に加え、JR西熊本駅開業等利便性の向上も指摘される。 |
園田修司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 園田修司 |
|---|---|
| 価格 | 96,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 生活利便性、住環境ともに良好。供給が少なく、市場での人気も高いこと等から、地価は若干上昇傾向で推移。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整然とした住宅地域で、比較的品等が高い。今後とも良好な居住環境を維持するものと思料される。市場での人気は高く、今後も地価水準は若干上昇傾向で推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は江越、平成等を中心として広がる熊本市南央部の住宅地域一帯。主たる需要者層は、自己の居住目的で土地取得を望む所得水準がやや高い層以上が中心。市場は地震後一時的に停滞したものの、復旧とともに徐々に動きだした。江越、平成等は住環境、生活利便性ともに良好であること等から人気が高く、売り手市場となっている。市場の中心価格帯は、土地で2200万円程度、新築の戸建物件で4000万円程度。 |
| 一般的要因 | 南区は人口微増傾向。景気は地震後一時冷え込んだが、復興需要の顕在化とともに持ち直している。住宅地需要は総体的に堅調。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度7753193 北緯 130度69909 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
熊本県熊本市二本木４丁目２４９番９熊本県熊本市西区二本木４丁目２４９番９熊本県熊本市近見町字鋤ノ身２９５８番１熊本県熊本市馬渡１丁目３６番外熊本県熊本市十禅寺２丁目１５番１熊本県熊本市流通団地１丁目３４番熊本県熊本市十禅寺３丁目５１番３外熊本県熊本市十禅寺２丁目５９９番３熊本県熊本市流通団地１丁目３４番熊本県熊本市南区平田１丁目５０８番１外熊本県熊本市南区近見８丁目１３００番１熊本県熊本市南区流通団地１丁目３４番熊本県熊本市南区十禅寺２丁目５９９番３熊本県熊本市南区近見４丁目１４９番４
参考：近隣駅の地価相場
平成駅(地価相場 75,000円/㎡)田崎橋駅(地価相場 89,650円/㎡)南熊本駅(地価相場 79,900円/㎡)熊本駅(地価相場 101,000円/㎡)祇園橋駅(地価相場 88,300円/㎡)河原町駅(地価相場 70,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード