茨城県結城市大字結城字神明町１７９３番８７(結城駅・東結城駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


32,000円

2017年01月01日に行った茨城県結城市大字結城字神明町１７９３番８７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,000円/㎡としました。

茨城県結城市大字結城字神明町１７９３番８７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県結城市大字結城字神明町１７９３番８７
住居表示 
価格32,000円/㎡
交通施設、距離結城、1,500m
地積166㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅を中心とした新興住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山口克次氏による調査レポート

不動産鑑定士山口克次
価格31,900円/㎡
個別的要因画地規模は標準的であり、市場における競争力等は概ね類似の不動産と比較し同一である。尚、個別的要因における変動はない。
地域要因駅北方の区画整然とした住宅地域である。住宅地としての環境条件は概ね良好であるが、需要は土地区画整理地への選好性が強く、市況はやや弱含み。
地域要因の将来予測結城駅北方に位置する新興の分譲住宅地域であり、環境条件は概ね良好。但し駅南方の住宅地域が総じて人気が高いため、地価はやや弱含み。今後においても現状に近い状態で推移していくものと予測する。
市場の特性 同一需給圏の範囲は、結城市内の住宅地域のうち、特に区画整然とした閑静な住宅地域と判定した。想定される需要者は地元居住若しくは隣接市町の30歳前後の一次取得者が中心である。近年の傾向として区画整理地内の住宅地へと需要がシフトしており、近隣地域の住宅地はやや引き合いが少ない。尚、市場で中心となる価格帯は50坪程度の土地で500∼550万円、新築戸建住宅では、1，500∼2，000万円程度と把握される。
一般的要因結城駅南側及び北西側の徒歩圏内土地区画整理地内の不動産市況は概ね良好であるが、既存住宅地の需要は弱含み傾向にある。

植木康雄氏による調査レポート

不動産鑑定士植木康雄
価格32,000円/㎡
個別的要因東側道路接面の中間画地で、規模・道路幅員等は標準である。個別的要因に変動はない。
地域要因空地も見られる区画整然とした低層住宅地域で、駅への接近性がやや劣り、地価水準はやや下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、空地も見られる区画整然とした低層住宅地域で、今後とも戸建住宅地として熟成していくものと予測する。駅への接近性がやや劣り、地価水準はやや下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏は結城市の市街化区域のほぼ全域。需要者の中心は結城市の賃貸住宅住まいの30∼40歳台の一次取得者及び結城市へ通勤する周辺市町の二次取得者である。区画整然とした民間開発による住宅団地で土地取引は比較的安定。当該地域より駅に近い地域の土地区画整理事業が次々と完了して住宅供給が多くなり、当該地域の地価水準はやや下落傾向にある。土地は166㎡程度で550万円前後、新築の戸建住宅で2，000万円前後が需要の中心。
一般的要因結城市は、土地区画整備事業による保留地処分が多いが、売れ行き不振による値引きにより、需要は回復しつつある。人口やや減少。高齢化率増加。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度308059
北緯 139度8785477

参考：該当物件周辺マップ

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栃木県小山市大字梁字北石島１１７４番外１筆茨城県結城市結城字曾我殿台１００３番１外茨城県結城市結城字浦町１７６番茨城県結城市大字結城字永正塚１８８０番２４茨城県結城市大字結城字四ツ京１１５３０番１８茨城県結城市結城字下山７９４１番５茨城県結城市結城字西館２５０８番２茨城県結城市大字結城字油内７１８６番３茨城県結城市大字結城字新福寺８０６７番１外内茨城県結城市結城字公達９７４８番１外茨城県結城市結城字上小塙町３３２５番２茨城県結城市大字結城字油内７０５６番１外栃木県小山市大字横倉新田字守武２５３番２５

参考：近隣駅の地価相場

結城駅(地価相場 35,500円/㎡)東結城駅(地価相場 34,900円/㎡)小田林駅(地価相場 37,400円/㎡)川島駅(地価相場 32,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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