茨城県結城市大字結城字油内７１８８番２５外(結城駅・東結城駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


35,500円

2017年01月01日に行った茨城県結城市大字結城字油内７１８８番２５外(茨城県結城市(南部第２工区４８−１街区１４、１５))の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,500円/㎡としました。

茨城県結城市大字結城字油内７１８８番２５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県結城市大字結城字油内７１８８番２５外
住居表示(南部第２工区４８−１街区１４、１５)
価格35,500円/㎡
交通施設、距離結城、1,300m
地積165㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南6.0m区画街路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮本正人氏による調査レポート

不動産鑑定士宮本正人
価格35,500円/㎡
個別的要因画地の規模、街路条件等は標準的であり、南街路であることにより日照が優る。なお、個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅が建ち並ぶ街区街路が比較的整然とした住宅地域であり、地価はほぼ横ばいで推移。
地域要因の将来予測一般住宅がまとまる住宅地域であり、今後も一般住宅を中心に推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR水戸線沿線の結城市を中心に、筑西市等の県西地域の住宅地域。需要者は地元の第1次取得者が中心である。市場で中心となる価格帯は、土地は総額で600∼800万円前後、新築戸建で2000万円台前半である。近隣地域は商業施設等との接近性が良好な結城駅南側の街区街路の整然とした住宅地域であり、比較的安定した需要の見込める地域で地価はほぼ横ばい傾向で推移している。
一般的要因地元需要を中心とする引き合いは増加しているが、住環境の良い区画整理地内や低価格帯の地区へ需要が吸収され、既成市街地の取引は低迷。

梅田良和氏による調査レポート

不動産鑑定士梅田良和
価格35,500円/㎡
個別的要因仮換地中の形状、規模等は標準的である。南側接面の中間画地。なお、個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、地価水準は景気回復期待、長期の地価下落による値頃感から横這い傾向にある。
地域要因の将来予測空地も残る区画整理中の住宅地域であり、今後は低層住宅地として熟成度を高めつつ推移していくものと予測する。長期の地価下落による値頃感が出てきており、当面地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、結城市及び周辺市町の住宅地域である。需給者の中心は結城市及び周辺市町の一次取得者及び結城市等へ通勤している二次取得者が中心である。一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした低層住宅地域で、商業施設が連担する幹線道路への連絡性は良好で、選好性は安定しており、地価水準は概ね横這い傾向で推移している。土地は165㎡程度で600万円前後、新築の戸建住宅で2100万円前後が需要の中心である。
一般的要因結城市の総人口は微減、高齢化率は増加傾向。地価は下落傾向にあるものの、一部の優良な住宅地域には割安感から地価の横這いも見られる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3054165
北緯 139度8766414

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

結城駅(地価相場 35,500円/㎡)東結城駅(地価相場 34,900円/㎡)小田林駅(地価相場 37,400円/㎡)川島駅(地価相場 32,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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