東京都大田区蒲田４丁目３６番５外(蒲田駅・京急蒲田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
471,000円
2017年01月01日に行った東京都大田区蒲田４丁目３６番５外(東京都大田区蒲田４−３６−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を471,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都大田区蒲田４丁目３６番５外 |
| 住居表示 | 蒲田４−３６−９ |
| 価格 | 471,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 蒲田、660m |
| 地積 | 135㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)5F |
| 利用現況 | 住宅兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
笠井真由美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 笠井真由美 |
|---|---|
| 価格 | 471,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | JR「蒲田」駅へ徒歩圏内で、商業施設にも近い。利便性の高い住宅地域であることから需要は根強く、地価は引き続き上昇基調で推移。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域で、価格形成に影響を与える特段の変動要因はないため、当分は現状を維持するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は大田区及び品川区のうちJR京浜東北線や京急本線沿線に位置する中低層住宅地域である。当該地域は利便性が良好なことから需要は底堅く、需要者の中心は自己利用を目的とする一般エンドユーザーであるが、ある程度の画地規模を有する土地は収益目的で賃貸マンションを建築する不動産業者や投資家、開発業者等も認められる。中心価格帯は土地で5千万円∼7千万円、新築の建売住宅では5千万円∼8千万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調が続いているが、不透明感も漂っている。不動産市場は引き続き堅調に推移しているものの上昇幅は縮小傾向にある。 |
鈴木俊幸氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 鈴木俊幸 |
|---|---|
| 価格 | 470,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 都心部への通勤圏内にある既存住宅の中に建売住宅の建設も見られる中低層住宅地域である。値頃感のある中低層住宅地に対する需要は堅調である。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域として地域内には格別の変動要因はないため、当分は現状を維持するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は大田区及び品川区のうちJR京浜東北線以東に位置する中低層住宅地域である。需要者は二次取得者層が中心で、東京都心部へ通勤する勤労所得者が多く、区内のほか周辺区からの転入者も見られる。JR線沿線に比べると京急線沿線は値頃感があることから需要は堅調に推移している。不動産取引は土地単独よりも土地建物を一体とした小規模物件の売買が多く、総額4千万円台∼5千万円台が需要の中心価格帯となっている。 |
| 一般的要因 | 金融緩和の影響により地価上昇に若干出遅れ感のあった京浜急行線沿線の住宅地についても地価は上昇傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度559496 北緯 139度7215701 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
蒲田駅(地価相場 471,000円/㎡)京急蒲田駅(地価相場 471,000円/㎡)蓮沼駅(地価相場 471,000円/㎡)梅屋敷駅(地価相場 415,000円/㎡)糀谷駅(地価相場 454,500円/㎡)雑色駅(地価相場 314,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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