熊本県熊本市西区蓮台寺３丁目１０６２番３３(田崎橋駅・平成駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
59,900円
2017年01月01日に行った熊本県熊本市西区蓮台寺３丁目１０６２番３３(熊本県熊本市西区蓮台寺３−２−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を59,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 熊本県熊本市西区蓮台寺３丁目１０６２番３３ |
| 住居表示 | 蓮台寺３−２−１８ |
| 価格 | 59,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 熊本、2,200m |
| 地積 | 279㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅のほかに空地も見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
江口泰史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 江口泰史 |
|---|---|
| 価格 | 60,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 居住の快適性，利便性等に影響を与える特段の要因変動は認められない。 |
| 地域要因 | これまで割安感があった地域であるが、隣接する熊本駅や田崎地区の発展に伴い徐々に注目されている。 |
| 地域要因の将来予測 | 新蓮台寺地下道の開通以来、新土河原方面へのアクセス改善や熊本駅周辺・田崎地区等の発展傾向により、割安感のある蓮台寺地区も徐々に注目されており、震災の影響もなく、しばらくは強含みで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は熊本市南西部の価格品等中位の住宅地域である。主な需要者は熊本市内及びその周辺に居住する30∼40歳代の住宅一次取得者。所得者層は中位程度である。これまで熊本駅や中心部まで比較的近い割に手頃な価格の住宅地域であったが、熊本駅や田崎地区が発展しているため、住宅需要が高まり、これまでより高い取引が見られるようになっている。需要の中心となる価格帯は土地で1，500万円前後、新築戸建で4，000万円程度まで。 |
| 一般的要因 | 金融緩和等により全般的な不動産市況は引き続き好調であるが、熊本地震の影響により取引状況にはやや足踏み感もみられる。 |
松嶋忍氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松嶋忍 |
|---|---|
| 価格 | 59,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 西道路で日照、通風等居住の快適性がやや優れ、選好性が増している。 |
| 地域要因 | 熊本駅に近接する住宅地域で、九州新幹線の開業に伴って利便性が向上し、宅地需要はやや増加傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は、中規模一般住宅等が多い幹線道路背後の住宅地域であり、九州新幹線の開通に伴う熊本駅周辺の整備等の影響を受け宅地需要はやや増加傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、熊本駅に近接する蓮台寺地区及びその周辺に位置する中規模住宅地域である。需要者は、熊本市及びその周辺の市町に居住する1次取得者が大半を占めると推定される。九州新幹線の開通以後、利便性の向上等により需要はやや増加傾向と判断される。価格については、土地は1，500万円程度・新築の戸建物件は3，000万円程度の物件が需要の中心を占める。 |
| 一般的要因 | 熊本市の経済は、供給面の制約緩和や復興需要の一部顕在化により幾分和らいできているが、観光面等では厳しい状況が続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度771997 北緯 130度6862801 |
参考：該当物件周辺マップ
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熊本県熊本市蓮台寺町字荒尾方６０３番１熊本県熊本市二本木４丁目２４９番９熊本県熊本市西区二本木４丁目２４９番９熊本県熊本市西区田崎３丁目６０３番５熊本県熊本市西区蓮台寺５丁目５７４番１外熊本県熊本市近見町字園田１１３４番１熊本県熊本市十禅寺２丁目１５番１熊本県熊本市十禅寺３丁目５１番３外熊本県熊本市近見町字神知屋２９０２番外熊本県熊本市島町字上川田３４５番２３熊本県熊本市十禅寺２丁目５９９番３熊本県熊本市南区平田１丁目５０８番１外熊本県熊本市南区近見１丁目２９０２番外熊本県熊本市南区島町２丁目３４５番２３熊本県熊本市南区十禅寺２丁目５９９番３熊本県熊本市南区薄場１丁目２５９番３
参考：近隣駅の地価相場
田崎橋駅(地価相場 89,650円/㎡)平成駅(地価相場 75,000円/㎡)熊本駅(地価相場 101,000円/㎡)祇園橋駅(地価相場 88,300円/㎡)南熊本駅(地価相場 79,900円/㎡)河原町駅(地価相場 70,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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