三重県熊野市井戸町字井土３３９番１(熊野市駅・有井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
47,500円
2017年01月01日に行った三重県熊野市井戸町字井土３３９番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 三重県熊野市井戸町字井土３３９番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 47,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 熊野市、850m |
| 地積 | 149㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 官公署、小売店舗、飲食店等が混在する商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東9.0m県道 |
| その他の接面道路 | 南西側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
髙橋孝生氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 髙橋孝生 |
|---|---|
| 価格 | 47,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 周辺利用等は概ね現況推移であるが、人口・所得減少・経営者の高齢化及び大規模店舗への顧客流出等により持続的な衰退傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 既成商業地としての地域特性・周辺利用等に変動はなく、概ね現況推移であるが、市域経済の低迷及び人口減少・高齢化等により、地価及び不動産市況は弱含みが継続。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東紀州地域の商業地域を中心とするも、用途の同一性を背景に比較的広範に分布。主たる需要者は当該地域に地縁を有する個人事業者及び法人等が主体であり、圏外からの流入は考えにくい。飲食店・小売店等の小規模店舗の集積する商業地域であるが、地域経済の低迷・大規模店舗等への顧客流出、経営者の高齢化等により、持続的な衰退傾向。土地総額は150㎡程度で710万円∼750万円前後と判断されるが、割安な取引も散見される。 |
| 一般的要因 | 当市の総人口・生産年齢人口の減少率は県平均を大きく上回っており、地域経済も改善の兆しに乏しい。 |
兼松弘樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 兼松弘樹 |
|---|---|
| 価格 | 47,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 周辺には大型スーパーや官公署、飲食店等が見られる既成商業地域であるが、地域経済の停滞や高齢化等の影響で需要は弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 店舗や事務所等が建ち並ぶ既成商業地域として、土地利用に変化はないが、背後住宅地の高齢化や地域経済の低迷等により客足は鈍く、商業環境の厳しさが増しており、地価は今後とも下落基調で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、熊野市内の商業地域のほか東紀州方面も含む広域的な圏域である。需要者の中心は熊野市に地縁性のある個人事業者や中小法人等である。熊野尾鷲道路の開通により観光客数は増加しているが、熊野市を含めた周辺の圏域は地域経済の停滞や過疎化、高齢化等が進む厳しい商業環境下にあることから、需要は非常に弱い。市場での中心価格帯は、画地規模により幅はあるが、土地は150㎡が標準で、700万円∼750万円程度と把握される。 |
| 一般的要因 | 熊野尾鷲道路の開通により利便性が向上し観光客数も増加しているが、人口の減少や地域経済の低迷から、商業地は駅前を中心に衰退傾向。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域自然植生,宅地,植林地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度8864488 北緯 136度0932635 |
参考：該当物件周辺マップ
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三重県熊野市有馬町字松原４７４０番１７三重県熊野市木本町字平見７２１番９三重県熊野市井戸町字赤坂８０５番１７外三重県熊野市木本町字親地町３番１７三重県熊野市木本町字松原３５０番３三重県熊野市井戸町字井土３１９番８三重県熊野市井戸町字丸山６５５番三重県熊野市有馬町字松原５３３８番外三重県南牟婁郡紀和町大栗須字上地１９４番三重県南牟婁郡紀和町長尾字中間田８６４番２
参考：近隣駅の地価相場
熊野市駅(地価相場 36,300円/㎡)有井駅(地価相場 36,300円/㎡)大泊駅(地価相場 41,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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