岩手県奥州市水沢区佐倉河字東沖ノ目５１番２(水沢駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


29,900円

2017年01月01日に行った岩手県奥州市水沢区佐倉河字東沖ノ目５１番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,900円/㎡としました。

岩手県奥州市水沢区佐倉河字東沖ノ目５１番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岩手県奥州市水沢区佐倉河字東沖ノ目５１番２
住居表示 
価格29,900円/㎡
交通施設、距離水沢、1,700m
地積239㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉田美弥氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田美弥
価格29,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因水沢区内でも高価格帯の住宅地域であるため需要者が限定され、買手市場の中、地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測周辺地域においてミニ開発等も散見されるが、利用状況は概ね安定的で、格別の変動要因もないので、当分の間は現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は水沢区の中心市街地周辺の住宅地域で、需要者の中心は市内居住者及び通勤者である。当地域は市中心部に近く、公共施設や各種利便施設への接近性も良好で利便性の高い地域であるが、地価水準に割高感があり、昨今の需要層の購買力の低下傾向とも相俟って、需要はやや減退している。取引においては土地総額で700万円台前半まで、新築戸建住宅では2，600万円程度までの物件が需要の中心となっている。
一般的要因建築費が高止まりで推移する一方、需要者の所得は伸び悩んでいることから、土地に対する投資可能額も低下し、住宅地の下落傾向は継続している。

服部幸司氏による調査レポート

不動産鑑定士服部幸司
価格29,800円/㎡
個別的要因特段の変動要因はないが、南面道路で日照等に優れ、競争力は維持されている。
地域要因周辺の幹線道路沿いに商業集積が進み生活利便性が向上しているものの、郊外部の住宅地としては価格水準がやや高位で需要は低迷している。
地域要因の将来予測周辺では幹線道路沿いを中心に商業施設が集積したため良好な生活利便性が確保されており、概ね熟成した住宅地域であることから、当面現状のとおり推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は奥州市水沢地区の住宅地域一円で、水沢区内居住者及び通勤者が主な需要者層である。供給は小規模宅地開発による分譲地や既存の宅地が中心。近隣地域は国道4号とその東側を並走する幹線市道に挟まれた地域に位置し、周辺には郊外型量販店や公共公益施設等の集積が進んだため生活利便性は良好である。周辺には宅地供給の余地も残っているものの、更なる宅地化の勢いは弱い。土地は250㎡で700万円台が取引の中心となっている。
一般的要因奥州市全体の人口は微減、世帯数は微増。水沢区の住宅地では価格低位で商業施設の充実が進んだ郊外部が指向される傾向が定着している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 39度1496644
北緯 141度152298

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

水沢駅(地価相場 35,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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