岩手県奥州市水沢区東大通り２丁目２１６番２(水沢駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


31,100円

2017年01月01日に行った岩手県奥州市水沢区東大通り２丁目２１６番２(岩手県奥州市水沢区東大通り２−３−２４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,100円/㎡としました。

岩手県奥州市水沢区東大通り２丁目２１６番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岩手県奥州市水沢区東大通り２丁目２１６番２
住居表示水沢区東大通り２−３−２４
価格31,100円/㎡
交通施設、距離水沢、600m
地積331㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い利便性の良い住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉田美弥氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田美弥
価格31,200円/㎡
個別的要因奥行が長い画地で、かつ規模が大きく総額が嵩み、市場競争力はやや弱い。
地域要因新規供給は少ない地域だが、地価水準が高いことから需要層が限定され、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測水沢区中心部の住宅地域として概ね熟成しており、利用状況は安定的で、格別の変動要因もないので、当分の間は現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は水沢区中心部に近接する住宅地域の範囲で、需要者の中心は市内居住者及び通勤者である。近隣地域周辺は水沢駅から徒歩圏内にあって利便性は良いが、高価格帯の住宅地域で、一般的な需要者の買い希望価格より高位にあることから需要が弱く、地価は下落傾向が続いている。土地は200∼250㎡程度で600万円∼800万円程度、新築戸建住宅では2，700万円程度までの物件が需要の中心になっている。
一般的要因建築費が高止まりで推移する一方、需要者の所得は伸び悩んでいることから、土地に対する投資可能額も低下し、地価の下落傾向は継続している。

服部幸司氏による調査レポート

不動産鑑定士服部幸司
価格31,000円/㎡
個別的要因特段の変動要因はないが、画地規模が大きく総額が嵩むことから、市場競争力はやや弱い。
地域要因地域の状況自体に大きな変化はないものの、市内住宅地としては価格水準が高位で購買層が限られ、需要は依然として低迷している。
地域要因の将来予測熟成の進んだ住宅地域として推移しており、開発余地が少ないことから地域要因に大きな影響を及ぼす新規開発等の計画も特になく、将来においてもほぼ現況のとおり推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は奥州市水沢地区の中心部周辺の住宅地域一円。需要者の中心は奥州市水沢区の居住者及び水沢区外からの転入者である。熟成が進んだ市街地で開発の余地が少ないことから供給は既存住宅地が中心である。近隣地域は水沢地区の中心部に近く利便性の高い閑静な住宅地域を形成しているが、水沢区内の住宅地としては価格水準がやや高位にあり購買層が限られるため需要は減退傾向にある。土地は画地規模300㎡で1000万円前後が需要の中心である。
一般的要因奥州市全体の人口は微減、世帯数は微増。水沢区の住宅地では価格低位で商業施設の充実が進んだ郊外部が指向される傾向が定着している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 39度1394962
北緯 141度1524011

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

水沢駅(地価相場 35,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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