岩手県奥州市水沢区太日通り１丁目１８１番４(水沢駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
35,700円
2017年01月01日に行った岩手県奥州市水沢区太日通り１丁目１８１番４(岩手県奥州市水沢区太日通り１−４−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岩手県奥州市水沢区太日通り１丁目１８１番４ |
| 住居表示 | 水沢区太日通り１−４−９ |
| 価格 | 35,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 水沢、480m |
| 地積 | 244㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模の店舗、営業所が建ち並ぶ路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東15.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
吉田美弥氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 吉田美弥 |
|---|---|
| 価格 | 35,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 標準的規模が小さく、利用用途が限定されるため、新規投資は少ない地域だが、地価下落による値頃感から一定の需要も見られてきている。 |
| 地域要因の将来予測 | 水沢駅東側の既成市街地化が進んだ既存の路線商業地域で、出店需要が新興の路線商業地域へとシフトするのに伴い、顧客の流出傾向が顕在化しており、地価はやや下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね県南部の路線型商業地域一円で、需要者の中心は小売・飲食ほか各種サービス業を営む県内外の商業事業者等である。水沢区内における商業用地の需要は全体的に弱含みで、郊外の幹線道路沿いに一定の需要があるも、画地規模等の条件面で需給が折り合わず、成約件数は少ない。取引は借地権者による底地の購入や隣接地所有者による取得等が目立つ。取引される画地規模は様々であり、需要の中心となる市場価格帯の把握が困難である。 |
| 一般的要因 | 県内経済は回復基調にあるが、市内の事業用不動産への投資は郊外の幹線道路沿いに概ね限定され、中心部の商業地域では、需要及び取引も少ない。 |
服部幸司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 服部幸司 |
|---|---|
| 価格 | 35,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域の標準的画地に比べて規模が小さく、沿道型商業地としての競争力をやや欠いている。 |
| 地域要因 | 自動車交通量は多いものの、駐車可能台数の少ない小規模な画地が中心で、通過交通量に見合った誘客がしにくいことから商況は低迷している。 |
| 地域要因の将来予測 | 奥州市内の幹線道路沿いの各所に郊外型店舗の立地が進み路線商業地域間での競合が激化しているほか、将来の水沢東バイパス全通後には通過交通量の減少も見込まれ、商況の発展は見込みにくいものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は水沢地区及び周辺市の路線商業地域一円で、主な需要者層は県内外の店舗事業者及び事業所目的の法人である。国道4号線沿いで自動車交通量は多く奥州市の主要部にも近いものの、沿道型商業地域としては小規模な画地が多い。このため、充分な駐車台数が確保可能な他の路線商業地域に対して競争力をやや欠いており、需要は低調に推移している。取引される価格帯は規模によりまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 |
| 一般的要因 | 奥州市等の岩手県内陸部の中小都市では、雇用環境は概ね良好であるが個人消費の盛り上がりを欠き、積極的な事業投資を行いにくい環境にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 39度137027 北緯 141度1496125 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
水沢駅(地価相場 35,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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