岩手県奥州市水沢区中町１番１５外(水沢駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
45,100円
2017年01月01日に行った岩手県奥州市水沢区中町１番１５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岩手県奥州市水沢区中町１番１５外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 45,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 水沢、160m |
| 地積 | 146㎡ |
| 形状 | (1.0:4.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗、飲食店が混在する駅前の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北東20.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
吉田美弥氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 吉田美弥 |
|---|---|
| 価格 | 45,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 間口が狭く細長い画地で、利用効率が劣るため、市場競争力は低下している。 |
| 地域要因 | 旧来からの商店街であるが、郊外型店舗との競合等により商店街の空洞化が進み、需要がほとんど見られない中、地価は下落傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 水沢区の旧来からの中心的商業地域であるが、商環境の劣化に伴い空き店舗が増加する状態となっており、今後もしばらく衰退傾向で推移することが予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は奥州市を中心としてJR東北本線沿線の北上市、一関市等の中心商業地域一円。需要者の中心は地元の商業事業者または個人で、一部大手資本の事業者も含まれる。近隣地域を含む水沢駅至近の商業地域では近年、集客の核となる施設も不在の中、衰退傾向が顕著で土地取引も少なく、建物撤去後に駐車場や住宅となっているケースも目立つ。採算が見込めない状況で、需要及び新規投資自体が少ないため、需要の中心となる市場価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 県内経済は回復基調にあるが、市内の事業用不動産への投資は郊外の幹線道路沿いに概ね限定され、中心部の商業地域では、需要及び取引も少ない。 |
服部幸司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 服部幸司 |
|---|---|
| 価格 | 45,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 間口がやや狭く細長い画地のため市場競争力にやや劣る。 |
| 地域要因 | 充分な駐車場の確保や後継者難といった構造的な問題は解消されず、商業繁華性が回復する兆しは認められない。取引も極めて少ない。 |
| 地域要因の将来予測 | 自動車を利用した郊外型店舗での購買行動が一般化したうえ、最寄りの水沢駅が新幹線非停車駅のためビジネス面での拠点性が低下しており、繁華性の回復は当面期待できない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧水沢市のほか、花巻市、北上市、一関市の中心商業地域一円。需要者は市内外の事業法人や個人事業者が中心である。かつては総合スーパーも立地していたが、自動車利用客を集客しにくいため撤退した。現在は小規模店舗中心の構成となっているが商況は低迷している。駐車場確保が困難な細長い画地が多いため商業施設向けの投資は極めて少なく、空き店舗も依然として多い。画地規模がまちまちでこれといった総額の取引価格帯は見いだせない。 |
| 一般的要因 | 奥州市等の岩手県内陸部の中小都市では、雇用環境は概ね良好であるが個人消費の盛り上がりを欠き、積極的な事業投資を行いにくい環境にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 39度1385683 北緯 141度1446935 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
水沢駅(地価相場 35,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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