山形県酒田市船場町２丁目２７７番３(酒田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


22,200円

2016年01月01日に行った山形県酒田市船場町２丁目２７７番３(山形県酒田市船場町２−２−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,200円/㎡としました。

山形県酒田市船場町２丁目２７７番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番山形県酒田市船場町２丁目２７７番３
住居表示船場町２−２−１８
価格22,200円/㎡
交通施設、距離国道１１２号、450m
地積1,435㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況倉庫兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の事務所、倉庫、工場等が混在する地域
前面道路の状況北東16.0m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

月田真吾氏による調査レポート

不動産鑑定士月田真吾
価格22,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因流通業務地域であるが、酒田市みなと市場等の顧客誘引施設があり、商業地の価格形成要因の影響もみられる。
地域要因の将来予測酒田港は平成22年8月に重点港湾に、平成23年11月に日本海側機能別拠点港に指定されている。有効求人倍率が高水準であるほか、業務地域に対する需要は改善傾向にあり、下落幅は縮小傾向と予測される。
市場の特性同一需給圏は酒田市の臨港地区を中心とした流通業務地域全体。需要者の中心は主に酒田市の事業者であるが、一部は県内外の水産事業者も見られる。酒田港の取扱コンテナ数は平成26年に過去最高を記録したが、本年にそれを更新する見込である。流通業務用地需要は漸減傾向にあるが、酒田市みなと市場等の顧客誘引施設があり商業地の価格形成要因の影響も観察される。画地規模に格差があるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因雇用情勢は良好で、景気は回復傾向にあり、酒田港のコンテナ取扱数が過去最高であり、需要は回復傾向にある。

植松知明氏による調査レポート

不動産鑑定士植松知明
価格22,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一部観光化による業態転換が進んでいるが、沿岸漁業は振るわず、海洋関係の地場産業も低迷している。地域要因に特別の変動は見られない。
地域要因の将来予測沿岸漁業不振、魚小売店減少等により、漁業関連産業は低迷と予測する。海鮮市場は観光客を中心に集客しているが、国民の魚離れは否めず、地価は今後も下落と予測する。
市場の特性同一需給圏は、酒田市内の工業地域のほか、同業務混在地域、庄内地方他市町の工業地域も含む。需要者は、地場企業のほか、一部中央大手資本の参入も考えられる。近年、円安による採算見直しから一部工場の増設も行われているが、工場の海外移出の流れは止まらず、廃業企業も少なくない。一部地域を除いて、庄内地方の工場立地件数は低迷しており、工業団地には空地が散在している。取引物件の規模、価格は区々で、需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因住宅着工は増加、雇用環境も良好であるが、人口減少に歯止めが掛からない。工場立地、好調企業は限定的で、市全域への広がりは見られない。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度9138663
北緯 139度8311018

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

酒田駅(地価相場 29,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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