茨城県筑西市幸町２丁目１３０５番１５７(大田郷駅・玉戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
26,900円
2017年01月01日に行った茨城県筑西市幸町２丁目１３０５番１５７(茨城県筑西市幸町２−２４−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 茨城県筑西市幸町２丁目１３０５番１５７ |
| 住居表示 | 幸町２−２４−１１ |
| 価格 | 26,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 玉戸、2,000m |
| 地積 | 199㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅に空地の残る区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西8.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
植木康雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 植木康雄 |
|---|---|
| 価格 | 26,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 南西側道路接面の中間画地で、日照等がやや優る。規模・街路幅員等はほぼ標準である。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 区画整然とした住宅団地で、調区であるが比較的人気が高く、地価水準はほぼ横ばい傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、空地も見られる区画整然とした住宅地域であるが、今後とも戸建住宅地として熟成していくものと予測する。地価水準はほぼ横ばい傾向にあると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は筑西市及び近隣市の市街化調整区域のほぼ全域。需要者の中心は筑西市の賃貸住宅住まいの30∼40歳台の一次取得者及び筑西市・水戸市等へ通勤する周辺市町の二次取得者である。当該地域は区画整然とした住宅団地で調区内の住宅地としては人気が高い。土地は200㎡程度で500∼600万円程度、新築の戸建住宅で2，000万円前後が需要の中心。 |
| 一般的要因 | 下館地区は地元指向の市場で、全体的には地価水準の下落は継続しているが、優良住宅地は緩和傾向が鮮明である。人口減少。高齢化率高い。 |
山口克次氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山口克次 |
|---|---|
| 価格 | 26,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な画地規模であり、道路方位は南西側のため、市場での競争力は類似の不動産と比べ、やや優位。 |
| 地域要因 | 区画整然とした住宅地域であり、地域要因において特段の変動要因はない。需給は概ね均衡しており、地価は昨年以降、横ばい傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は、市街化調整区域内の大規模住宅団地であり、環境条件は概ね良好。今後においても現状に近い状態で推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は市内及び隣接市内の市街化調整区域内分譲住宅地域と判定。想定される需要者は地元居住の概ね30歳代の一次取得者が中心。近年の住宅地の選好性は、市街地中心部の区画整理地域内への需要は強いが、近隣地域は環境条件が概ね良好で、価格帯が市中心部の区画整理地内に比べ安価であることから需給は概ね均衡している。尚、市場で中心となる価格帯は土地60坪程度で550万円前後、新築戸建住宅で1，500∼2，000万円弱である。 |
| 一般的要因 | 下館駅南側及び北西側徒歩圏内には良質な住宅が供給されており、需給は概ね良好。但し既成市街地内及びその他筑西市内では住宅需要はやや弱含み。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度2852262 北緯 139度9444914 |
参考：該当物件周辺マップ
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茨城県下館市大字西方字中新田１４０９番茨城県下館市大字折本字中山３３５番４４茨城県下館市大字玉戸字西原２９７１番外茨城県筑西市玉戸字西原２９７１番外茨城県筑西市伊佐山字本宿１４６番６茨城県筑西市幸町２丁目１３０５番１５７
参考：近隣駅の地価相場
大田郷駅(地価相場 28,450円/㎡)玉戸駅(地価相場 24,550円/㎡)川島駅(地価相場 32,000円/㎡)下館駅(地価相場 29,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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