神奈川県横浜市戸塚区秋葉町字宮ノ谷２５３番３１(東戸塚駅・舞岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


178,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市戸塚区秋葉町字宮ノ谷２５３番３１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を178,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市戸塚区秋葉町字宮ノ谷２５３番３１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市戸塚区秋葉町字宮ノ谷２５３番３１
住居表示 
価格178,000円/㎡
交通施設、距離東戸塚、1,900m
地積140㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
前面道路の状況北東6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

浦賢一氏による調査レポート

不動産鑑定士浦賢一
価格178,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り駅からはやや距離があるものの、一般住宅が区画整然と建ち並ぶ居住環境良好な住宅地であり、地域の状況に大きな変化はない。
地域要因の将来予測近隣地域は熟成度の高い低層住宅地域であり、当面は現状を維持して推移してゆくものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲はJR東海道本線、JR横須賀線、市営地下鉄線沿線で、横浜市南部から藤沢市に至る圏域の住宅地域。需要者の中心は横浜や東京方面へ通勤する地縁を有するサラリーマン層で、同一需給圏外からの転入も見られる。駅徒歩圏の住宅地では底堅い需要が見られるが、バス便の住宅地への影響は限定的である。取引価格帯は、土地は2千万円∼3千万円、新築戸建ては3千万円台後半∼5千万円台前半が需要の中心になる。
一般的要因金融緩和や景気回復基調は継続しており、不動産市場に影響を及ぼしているが、不動産の選別化も進行している。

中島雄二氏による調査レポート

不動産鑑定士中島雄二
価格178,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は無い。代替・競争関係にある他の不動産と比較して、競争力は普通程度である。
地域要因地域要因の変動は特に無い。居住環境は良好であるが、交通接近条件がやや劣るため、地価は横這い圏内にある。
地域要因の将来予測街路等は整備済の熟成した住宅地域であるため、特段の地域要因の変動は見込まれず、当分の間、現状維持程度で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR線東戸塚駅又は戸塚駅を最寄駅とするがバス便となる普通住宅地域。需要者は戸塚区内の居住者が中心であるが、横浜市中心部や東京方面も通勤圏内であるため、区外からの転入者も比較的多い。東戸塚駅又は戸塚駅から徒歩圏内の住宅地域と比較して、利便性等はやや劣るものの、居住環境は良好であるため、堅調な需要を維持している。需要の中心価格帯は、土地単独では2千5百万円前後、新築の戸建住宅では4千万円程度と思料される。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、雇用・所得環境も改善しているが、個人消費や住宅投資はやや弱く、区内住宅地の需要動向にも不透明感が残る。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4230762
北緯 139度5434147

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

神奈川県横浜市戸塚区和泉町字三ツ俣４２０７番３神奈川県横浜市戸塚区上郷町字大芝原９０５番７１神奈川県横浜市戸塚区上矢部町字稲荷谷１７２１番８の一部神奈川県横浜市戸塚区新橋町字堂山１３３８番２３神奈川県横浜市戸塚区飯島町字池ノ谷２６４０番２４神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字十五ノ区４８６番６２神奈川県横浜市戸塚区舞岡町字吉岡２４８３番７４神奈川県横浜市戸塚区中野町字稲荷１０５９番１２神奈川県横浜市戸塚区公田町字茶別当１１８０番２７神奈川県横浜市戸塚区前田町５０３番１外神奈川県横浜市戸塚区名瀬町字かふき１７４番２５神奈川県横浜市戸塚区汲沢６丁目１９７４番７神奈川県横浜市戸塚区秋葉町字山桝畑１０９番３０神奈川県横浜市戸塚区前田町字原田７９番１

参考：近隣駅の地価相場

東戸塚駅(地価相場 178,000円/㎡)舞岡駅(地価相場 181,000円/㎡)緑園都市駅(地価相場 205,000円/㎡)戸塚駅(地価相場 176,000円/㎡)下永谷駅(地価相場 181,500円/㎡)踊場駅(地価相場 183,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード