宮城県東松島市小野字町６５番(陸前小野駅・鹿妻駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


15,400円

2017年01月01日に行った宮城県東松島市小野字町６５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,400円/㎡としました。

宮城県東松島市小野字町６５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮城県東松島市小野字町６５番
住居表示 
価格15,400円/㎡
交通施設、距離陸前小野、2,200m
地積595㎡
形状(1.0:5.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中山修氏による調査レポート

不動産鑑定士中山修
価格15,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの既成住宅地であり、需要者は地縁、血縁関係者に限定される。地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測旧来からの集落地域であり、地域要因に特段の変動要因はなく、当面の間は現状維持にて推移することが見込まれる。圏外からの転入者は少なく、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧鳴瀬町における既存集落を中心として、東松島市全体の住宅地域である。需要者は地縁的選好性の強い個人が中心である。旧来からの集落地域で圏外からの転入者は少なく、既存集落内の取引件数は少ない状況である。需要の中心となる価格帯を把握するのは難しいが、土地は500㎡程度で800万円前後と推察される。
一般的要因移転需要の沈静化、災害公営住宅の整備等により、取引件数は減少している。

江澤亜樹氏による調査レポート

不動産鑑定士江澤亜樹
価格15,400円/㎡
個別的要因地域内の標準的画地であり格別の変動はない。
地域要因旧来からの集落地域。旧鳴瀬町の中心付近にあり、若干の住宅分譲が見られるが、その他の開発はなく、需要は地縁・血縁のある者に限定される。
地域要因の将来予測既存集落地域であり震災後も特段の変動要因はなく、当分の間は現状維持が見込まれる。移転需要の影響はなくなっており、地価は若干の下落傾向にて推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は旧鳴瀬町内における既存集落であるが、東松島市全体の集落に及ぶ。需要者は同一需給圏内の居住者、特に旧鳴瀬町内に地縁的選好性を有する者に限られる。建売住宅も見られるものの、区画整理地や矢本地区中心市街地の住宅地とは異なり、既存集落では取引が極めて少ない状況である。このため需要の中心となる価格は見出し難いものの、150坪程度の標準的画地で800万円程度と見込まれる。
一般的要因震災後の高台、内陸への移転需要はほぼ区切りがついている。復興公営住宅等の供給が進むにつれ、取引の減少が見込まれる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度4066801
北緯 141度1565705

参考：該当物件周辺マップ

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宮城県桃生郡鳴瀬町野蒜字下沼１番３宮城県桃生郡鳴瀬町牛網字駅前１丁目５番１１宮城県桃生郡鳴瀬町野蒜字西余景６番９宮城県桃生郡鳴瀬町新東名２丁目１３番１１宮城県桃生郡鳴瀬町小野字中央１７番７外宮城県桃生郡鳴瀬町浅井字大栗６４番２宮城県東松島市赤井字新川前１３番７宮城県東松島市新東名２丁目１３番１１

参考：近隣駅の地価相場

陸前小野駅(地価相場 15,400円/㎡)鹿妻駅(地価相場 28,300円/㎡)野蒜駅(地価相場 20,050円/㎡)陸前大塚駅(地価相場 15,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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