茨城県東茨城郡茨城町大字奥谷字馬場先１９２１番１の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


22,300円

2017年01月01日に行った茨城県東茨城郡茨城町大字奥谷字馬場先１９２１番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,300円/㎡としました。

茨城県東茨城郡茨城町大字奥谷字馬場先１９２１番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県東茨城郡茨城町大字奥谷字馬場先１９２１番１
住居表示 
価格22,300円/㎡
交通施設、距離水戸、13,000m
地積681㎡
形状台形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅のほか店舗も見られる県道沿いの住宅地域
前面道路の状況南東13.0m県道
その他の接面道路南西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石垣智英氏による調査レポート

不動産鑑定士石垣智英
価格22,300円/㎡
個別的要因南東側で道路に接面しているほか角地で、比較的選好性が高い。
地域要因店舗等も見られる住宅地域であるが、一般的要因のほか外部から流入しにくく、総額が張ることもあり、需要不足から、地価は依然弱含みである。
市場の特性同一需給圏は茨城町、近隣の住宅地域で、需要者は賃貸住宅等の居住者や通勤者等の30∼40歳代前半の一次取得者が大半を占め、圏外からの流入は少ない。値頃感、景気の先行きへの期待から地価の下落率は弱まっており、用途の多様性も認められるが、総額が張る事、外部から入りにくい事、人口減少等の構造的要因による等の需要不足もあり、地価は依然弱含みである。需要の中心は土地で1，500万円前後、新築の戸建で3，000万円台前半である。
一般的要因景気の先行きに対する期待等から地価の下落率は緩和傾向にあるが、人口の減少、高齢化率の増加傾向、将来不安等による需要不足が続いている。

小林康男氏による調査レポート

不動産鑑定士小林康男
価格22,600円/㎡
個別的要因特に個別的要因の変動は見られない。
地域要因店舗等も混在する住宅地で、地域要因に格別の変動は見られないが、需要は弱含みである。
市場の特性同一需給圏は、水戸市外延部市町の住宅地域と判定した。需要者の中心は、アパート等に住む第一次取得者である。地域色が濃いため同一需給圏外からの転入者は見込めない。高齢化の進行などから地域経済の不振は長期化し地価は依然下落傾向である。土地は500∼700㎡程度で1，500万円∼2，000万円の取引が多く、新築戸建住宅で3，000万円∼4，000万円程度である。
一般的要因茨城町の人口は微減。生産年齢人口は減少、老年人口は増大している。依然として不動産市場は停滞している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度2868484
北緯 140度4217784

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県東茨城郡茨城町中石崎字才ノ久保８７７番１茨城県東茨城郡茨城町小鶴字出口１６４０番２茨城県東茨城郡茨城町小鶴字清水１６８番茨城県東茨城郡茨城町奥谷字町尻１２３８番１外茨城県東茨城郡茨城町奥谷字町尻９１番１茨城県東茨城郡茨城町奥谷字阿弥陀堂９２３番３８茨城県東茨城郡茨城町大字駒場字西ノ内１８２番１

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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