茨城県東茨城郡茨城町大字小鶴字宿１７６５番の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


23,700円

2017年01月01日に行った茨城県東茨城郡茨城町大字小鶴字宿１７６５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,700円/㎡としました。

茨城県東茨城郡茨城町大字小鶴字宿１７６５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県東茨城郡茨城町大字小鶴字宿１７６５番
住居表示 
価格23,700円/㎡
交通施設、距離水戸、12,000m
地積348㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況北西7.5m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石垣智英氏による調査レポート

不動産鑑定士石垣智英
価格23,700円/㎡
個別的要因個別的要因による市場性、競争力への影響は見られない。
地域要因中心付近に位置する住宅地であるが、一般的要因、水戸市エリア指定区域内等との競合の影響等もあって、需要不足が大きく地価は依然弱含みである。
地域要因の将来予測県道沿いの既成の住宅地域で、今後も概ね現状で推移すると考える。景気の先行きに期待感があるが、隣接する水戸市のエリア指定区域内における供給増や競合等もあって今後も市場は模様眺めの状態が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は茨城町、近隣の住宅地域で、需要者は賃貸住宅等の居住者や通勤者等の30∼40歳代前半の一次取得者が大半を占め、圏外からの流入は少ない。値頃感、景気の先行きへの期待から地価の下落率は弱まっているが、水戸市のエリア指定でより利便性の良い物件が取得し易くなったこと等のほか、人口減少等の構造的要因による需要不足もあり、地価は依然弱含みである。需要の中心は土地で8∼900万円程度、新築の戸建で2，500万円前後である。
一般的要因景気の先行きに対する期待等から地価の下落率は緩和傾向にあるが、人口の減少、高齢化率の増加傾向、将来不安等による需要不足が続いている。

立川伸光氏による調査レポート

不動産鑑定士立川伸光
価格23,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成住宅地域であり、需要が限定される地域の上、地縁的関係者が水戸市南部から茨城町北部の分譲地に流出する傾向にあり、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測旧来からの住宅地域であり、不動産のあり方に特に大きな影響を及ぼす要因の作用は特に見当たらず、標準的使用は今後も現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は茨城町及び水戸市南部に存する住宅地域である。需要者の中心は30∼40代の地元企業に勤める1次取得者層が中心となる。町内における生産年齢人口の減少に加え、涸沼川以北及び水戸市郊外における利便性が比較的高い分譲宅地との競合もあり、需要者の流出が見られ、地価下落が続いている。需要の中心価格帯は、土地は350㎡程度で800万前後、新築戸建物件で2，500万円前後の物件が需要の中心となっている。
一般的要因涸沼川以南の土地需要は依然として少ない。水戸市南部のエリア指定区域内の分譲地への需要の流出から、茨城町の宅地需要は低迷している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌,黒泥土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度29400589999999
北緯 140度4247389

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県東茨城郡茨城町奥谷字上成沢１９１２番１茨城県東茨城郡茨城町小鶴字清水１６８番茨城県東茨城郡茨城町前田字大連寺１６７７番２１７茨城県東茨城郡茨城町奥谷字町尻１２３８番１外茨城県東茨城郡茨城町奥谷字町尻９１番１茨城県東茨城郡茨城町奥谷字阿弥陀堂９２３番３８

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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