茨城県東茨城郡茨城町大字小鶴字白粉田１０５番４の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


25,400円

2017年01月01日に行った茨城県東茨城郡茨城町大字小鶴字白粉田１０５番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,400円/㎡としました。

茨城県東茨城郡茨城町大字小鶴字白粉田１０５番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県東茨城郡茨城町大字小鶴字白粉田１０５番４
住居表示 
価格25,400円/㎡
交通施設、距離水戸、12,000m
地積317㎡
形状(1.0:5.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、一般住宅が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北西9.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

立川伸光氏による調査レポート

不動産鑑定士立川伸光
価格25,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの商店街で、新規出店の動きはなく、事業主の高齢化もあり、住宅地への移行も進みつつある。顧客は流出傾向にあり、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測路線商業地域に顧客が流出し、旧来からの商業地域は衰退傾向にある。地価は今後も下落傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、茨城町及び周辺市町村に位置する旧来からの商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内に存する個人事業者や地元企業である。新規に出店する動きはなく、閉鎖店舗も見られる地域である。顧客の路線商業地への流出が著しく、旧来からの商業地は衰退が続いている。近年は不動産取引も少なく、地域における需給は弱含みである。茨城町内における既成商業地域の土地取引は件数が少なく、需要の中心価格帯は見出せない状況が続いている。
一般的要因旧来からの商業地は社会構造の変化から商況は厳しい。市内の商業地は、町内外の大規模SCへの顧客流出が著しく、繁華性は低下している。

小林康男氏による調査レポート

不動産鑑定士小林康男
価格25,700円/㎡
個別的要因特に個別的要因の変動は見られない。
地域要因店舗のほか一般住宅も介在する商業地域で、地域要因に格別の変動は見られないが、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測小売店舗、一般住宅が建ち並ぶ既成商業地域であるが、大型店への顧客流出が大きく衰退が続いている。新規出店等は見られず地価下落傾向は継続している。
市場の特性同一需給圏は茨城町の商業地域である。店舗、事務所の閉鎖や撤退が続く状況から、供給はほとんど見られず、需要もまた極めて弱い。地価はマイナス要因をほぼ織り込み底値に近いものと考えられるが依然として反転の兆しはなく大手資本など長期戦略を有する事業者等による新たな投資は期待薄である。なお、商業地需要は区々であり、売買実例はほとんどみられず、中心的な価格帯を見いだすことは困難である。
一般的要因茨城町の人口は微減。生産年齢人口は減少、老年人口は増大している。依然として不動産市場は停滞している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌,黒泥土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度29400589999999
北緯 140度4247389

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県東茨城郡茨城町小鶴字出口１６４０番２茨城県東茨城郡茨城町奥谷字上成沢１９１２番１茨城県東茨城郡茨城町前田字大連寺１６７７番２１７茨城県東茨城郡茨城町奥谷字町尻１２３８番１外茨城県東茨城郡茨城町奥谷字町尻９１番１茨城県東茨城郡茨城町奥谷字阿弥陀堂９２３番３８

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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