三重県志摩市阿児町鵜方字小向井５１０６番(鵜方駅・志摩横山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


31,000円

2017年01月01日に行った三重県志摩市阿児町鵜方字小向井５１０６番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,000円/㎡としました。

三重県志摩市阿児町鵜方字小向井５１０６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県志摩市阿児町鵜方字小向井５１０６番
住居表示 
価格31,000円/㎡
交通施設、距離鵜方、1,000m
地積263㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗等が増えつつある区画整理済の新興商業地域
前面道路の状況北13.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等国立公(普通)

山本正敏氏による調査レポート

不動産鑑定士山本正敏
価格31,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特に変動はない。
地域要因比較的新しい商業地域であるが、購買人口が少なく、商業地域の分散化等によって商勢が弱く商圏も限られているため、地価の下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測土地区画整理事業によって造られた比較的新しい商業地域であるが志摩市の人口減少や地元経済の低迷等によって商勢は伸び悩み、商圏も限られている。土地需要が少ないため地価動向としても下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は志摩市及びその周辺市町の商業地域の所在する圏域である。需要者の中心は前記圏域内の事業者とみられる。鵜方駅西方にある区画整理事業によって開発された比較的新興の商業地域であり、周辺には郊外型の量販店も出店されているが、志摩市全体の過疎化や地元経済の低迷によって商業地需要は低迷している。取引の中心価格帯は土地の規模にもよるが、個人事業者用の店舗用地であれば土地総額は概ね1，000万円程度が限度とみられる。
一般的要因サミットが開催されたが観光産業等への経済効果は局地的で、沿岸部での津波懸念に加えて人口減少・高齢化が進みつつあり土地需要は低迷している。

後藤雅和氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤雅和
価格31,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因比較的新しい商業地域であるが、商業地域の分散化や購買人口の減少により、新規出店はほぼなく、商況は低迷している。
地域要因の将来予測区画整理事業によって開発された商業地域である。戸建住宅の新築が見られる程度で、新規出店はほぼなく、商況は低迷している。土地需要は弱く、地価は今後も下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は志摩市及びその周辺市町の商業地域を含む圏域である。需要者は前記圏域内の事業者が中心となる。鵜方駅西方にある区画整理事業によって開発された商業地域であり、周辺には郊外型の量販店等も見られる。しかし、購買人口の減少等により商況は厳しく、空地が多く残るなど発展的な動向は見受けられない。取引自体が少なく、市場での中心価格帯の把握は難しいが、店舗用地で総額1，000万円前後と思われる。
一般的要因漁業や観光業等の基幹産業が低迷する中、ポストサミットの経済効果に対する期待は大きい。過疎高齢化や津波懸念により不動産需要は全般的に弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度3267905
北緯 136度820119

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鵜方駅(地価相場 29,000円/㎡)志摩横山駅(地価相場 28,000円/㎡)志摩神明駅(地価相場 28,000円/㎡)賢島駅(地価相場 27,000円/㎡)穴川駅(地価相場 29,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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