三重県志摩市阿児町鵜方字屋敷垣内４０６４番(鵜方駅・志摩横山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


49,000円

2017年01月01日に行った三重県志摩市阿児町鵜方字屋敷垣内４０６４番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,000円/㎡としました。

三重県志摩市阿児町鵜方字屋敷垣内４０６４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県志摩市阿児町鵜方字屋敷垣内４０６４番
住居表示 
価格49,000円/㎡
交通施設、距離鵜方、100m
地積211㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況飲食店、店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況北15.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等国立公(普通)

駒田真人氏による調査レポート

不動産鑑定士駒田真人
価格49,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因鵜方駅前の当市を代表する商業地域の一つである。しかし、サミット後も客足は芳しくなく、空き店舗も目立っており、商勢の低迷が続いている。
地域要因の将来予測観光客も顧客対象とする鵜方駅前の商業地域であり、観光の玄関口としての役割は今後とも継続すると予測する。但し、店舗の少なさ等から通過客も多く、土地需要の低迷から地価水準は下落傾向にあると予測する。
市場の特性同一需給圏は志摩市、鳥羽市及び伊勢市の商業地域。需要者は地元事業者を中心として、市外あるいは県外の事業者も予想される。鵜方駅前の商業地域であるものの、幹線沿いや郊外型の大規模店舗との競合が厳しく、商業性は低迷している。G7サミットによる経済波及効果は及んでいないとみられる。土地は画地規模が多様であるが、200㎡程度で1000万円が目安と見られ、新築の事業施設としては2500万円程度が一応の目安と思われる。
一般的要因人口減少、高齢化が県平均を上回っており、土地需要の減少から住宅商業とも地価下落が続く。昨年開催のG7サミットの経済効果は限定的であった。

酌井美江氏による調査レポート

不動産鑑定士酌井美江
価格49,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因鵜方駅前の商業地域で、通過車両は多いが、人通りは少なく、既存ビルの空室率も高い。当地域への需要は少なく、地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測鵜方駅前の商業地域であるが、郊外型大規模店舗への顧客の流出等で、繁華性は低下している。顧客誘引力は弱く商況回復の見込みも乏しいため、地価水準は当面下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は志摩市及びその周辺市町の商業地域。需要者は地縁性等を有する個人事業者や地元法人のほか、金融機関の支店需要等が見込まれる。鵜方駅前の商業地域であるが、周辺幹線道路沿いや西方の区画整理地内の大規模店舗等との競争は厳しく、繁華性は低下している。既存ビルの空室率も高く、新規需要は少ない。取引自体が少なく、市場での中心価格帯の把握は困難であるが、土地は210㎡程度の標準的なもので総額1，000万円前後とみられる。
一般的要因人口は減少傾向。ポストサミット効果は限定的で、観光業は総じて低調。過疎・高齢化の進行や沿岸部は津波懸念で、不動産需要は減少している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度3289399
北緯 136度824505

参考：該当物件周辺マップ

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三重県志摩郡志摩町和具字矢村２８１番外三重県志摩郡阿児町鵜方字屋敷垣内４０６４番三重県志摩郡阿児町鵜方字屋敷垣内１７３２番１三重県志摩郡阿児町鵜方字瀬戸ノ田２００８番５三重県志摩郡阿児町鵜方字西ノ河内１２２９番６三重県志摩市大王町波切字小路町２５７番２三重県志摩市阿児町鵜方字瀬戸ノ田２００９番４三重県志摩市阿児町鵜方字西ノ河内１２２９番６三重県志摩市阿児町鵜方字屋敷垣内１７３２番１

参考：近隣駅の地価相場

鵜方駅(地価相場 29,000円/㎡)志摩横山駅(地価相場 28,000円/㎡)志摩神明駅(地価相場 28,000円/㎡)賢島駅(地価相場 27,000円/㎡)穴川駅(地価相場 29,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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