三重県志摩市阿児町鵜方字川向井３１４６番２９(鵜方駅・志摩神明駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


29,000円

2017年01月01日に行った三重県志摩市阿児町鵜方字川向井３１４６番２９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,000円/㎡としました。

三重県志摩市阿児町鵜方字川向井３１４６番２９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県志摩市阿児町鵜方字川向井３１４６番２９
住居表示 
価格29,000円/㎡
交通施設、距離鵜方、500m
地積396㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南東3.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等国立公(普通)

駒田真人氏による調査レポート

不動産鑑定士駒田真人
価格29,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因鵜方市街地にある、一般住宅地域である。やや高台にあるが、街路が狭隘で古くからの地域であるため、地価水準は低迷した状態にある。
地域要因の将来予測高台にある熟成した住宅地域であり、今後とも住宅環境に変動はないと予測する。市中心部に近く利便性は高いが、宅地の供給が多い反面、有効需要が低いため、地価水準の下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は志摩市の住宅地域。需要者の中心は志摩市内の居住者であるが、市外からの転入者も想定される。高台にある戸建住宅地域であり交通接近条件はよいが、周辺地域にある新興住宅地との競合もあり既存住宅地域の土地需要は相対的に低い。土地は300㎡で1000万円程度、新築の戸建物件としては2，500万円程度と判断した。
一般的要因人口減少、高齢化が県平均を上回っており、土地需要の減少から住宅商業とも地価下落が続く。昨年開催のG7サミットの経済効果は限定的であった。

後藤雅和氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤雅和
価格29,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市中心部に近い丘陵地の既成住宅地域で、地域要因に特段の変動は認められない。市全体の人口減少や高齢化が進むなかで、需要は弱含んでいる。
地域要因の将来予測市中心部近くの生活利便性が比較的高い住宅地域であり、居住環境は安定的に推移している。但し、住宅地の需要が減退するなかで、周辺では新規供給が続き、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は志摩市街地及びその周辺の住宅地域である。需要者は志摩市内の居住者が中心となり、圏域外からの転入は少ない。市中心部近くの生活利便性の比較的高い既成住宅地域であるが、周辺では中小規模開発による宅地供給が続いており、新規分譲物件との競合から、需要は弱含んでいる。市場での中心価格帯は、土地は総額で900万円∼1，200万円程度、新築一戸建てで2，600万円程度と把握した。
一般的要因漁業や観光業等の基幹産業が低迷する中、ポストサミットの経済効果に対する期待は大きい。過疎高齢化や津波懸念により不動産需要は全般的に弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度3264359
北緯 136度8300706

参考：該当物件周辺マップ

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三重県志摩郡志摩町御座字里３０７番三重県志摩郡大王町畔名字淵８５５番三重県志摩郡大王町船越字野沖２７０６番１２外三重県志摩郡阿児町鵜方字川向井３１４６番２９三重県志摩郡阿児町神明字中田９９２番７０三重県志摩郡浜島町大字檜山路字水谷３９５番三重県志摩郡浜島町大字浜島字目戸２８４６番三重県志摩郡大王町波切字小路町２５７番２三重県志摩郡阿児町神明字後１１０７番１２２三重県志摩郡阿児町神明字寺川原７６４番１５４三重県志摩郡阿児町立神字南配１７３１番１外三重県志摩郡磯部町迫間字笠松３９４番６三重県志摩郡磯部町坂崎字里１１８０番三重県志摩郡磯部町恵利原字東世古１５５５番三重県志摩郡浜島町大字南張字里内１５８１番三重県志摩郡浜島町大字迫子字カタ４５９番１０三重県志摩郡大王町波切字今崎１２８８番５三重県志摩郡大王町名田字畑通３８７番２外三重県志摩郡大王町波切字山寺１９３９番８三重県志摩市大王町畔名字淵８５５番

参考：近隣駅の地価相場

鵜方駅(地価相場 29,000円/㎡)志摩神明駅(地価相場 28,000円/㎡)志摩横山駅(地価相場 28,000円/㎡)賢島駅(地価相場 27,000円/㎡)穴川駅(地価相場 29,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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