神奈川県横浜市鶴見区馬場４丁目４６１番４(生麦駅・大口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


202,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市鶴見区馬場４丁目４６１番４(神奈川県横浜市鶴見区馬場４−２−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を202,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市鶴見区馬場４丁目４６１番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市鶴見区馬場４丁目４６１番４
住居表示馬場４−２−１１
価格202,000円/㎡
交通施設、距離鶴見、2,600m
地積134㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森好彦氏による調査レポート

不動産鑑定士森好彦
価格203,000円/㎡
個別的要因住宅地としては標準的であり、特に個別的に影響を及ぼす変動要因はない。
地域要因最寄駅からバス圏内にあるが居住環境等は普通で、総額を抑えた小規模物件を中心に需要は堅調である。
地域要因の将来予測駐車場などの空地も見られる既成住宅地域である。今後も徐々に宅地化され、低層住宅地域として更に熟成していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は鶴見駅より北西方のバス圏内の住宅地域である。需要者は戸建住宅の一次取得者が中心で、市内の居住者及び都心等への通勤者が多い。最寄駅まではバス便であるが、バス停も近い。また鶴見市内はバスの便数も多い。利便性は普通である。地域内では画地の細分化が進んでおり、総額を押さえた物件が需要の中心である。土地は標準的規模で2，500万円前後の物件、新築戸建住宅で3，500万円∼4，000万円が需要の中心となっている。
一般的要因昨年の世界同時株安に続く英国のEU離脱など外部要因は大きく変化しているが不動産市況は二極化傾向にあるものの底堅く推移している。

落合繁雄氏による調査レポート

不動産鑑定士落合繁雄
価格202,000円/㎡
個別的要因個別的要因による変動は特にない。個別性、価格帯においても十分な競争が認められる。
地域要因特に地域要因に変動はない。駅利便性は劣るが、環境等の問題はなく、需要は比較的堅調推移している。
地域要因の将来予測価格形成に大きな影響を及ぼす価格変動要因はなく、一般的要因の影響を受けつつ、当面は現況のまま推移するものと判断される。
市場の特性同一需給圏は鶴見駅より圏内に位置する丘陵地内の住宅地域である。圏内には中規模住宅も多いが、これらに対してのエンドユーザー需要はその総額面がネックとなり、多くは期待できないたため、需要の中心はミニ開発等等による小型物件であり、大中規模物件は開発業者が中心となっている。取引の中心価格帯である新築戸建住宅の価格帯は3，500万円∼4，000万円程度である。
一般的要因中国経済等の懸念はあるが、日本経済は堅調推移しており、全体的には回復傾向にある。これにより、大都市圏を中心として地価も上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5065568
北緯 139度6558088

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

生麦駅(地価相場 255,000円/㎡)大口駅(地価相場 240,000円/㎡)鶴見駅(地価相場 307,000円/㎡)国道駅(地価相場 276,000円/㎡)新子安駅(地価相場 237,000円/㎡)妙蓮寺駅(地価相場 271,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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