神奈川県横浜市鶴見区岸谷４丁目１６０２番１２(生麦駅・国道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


255,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市鶴見区岸谷４丁目１６０２番１２(神奈川県横浜市鶴見区岸谷４−２２−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を255,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市鶴見区岸谷４丁目１６０２番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市鶴見区岸谷４丁目１６０２番１２
住居表示岸谷４−２２−２５
価格255,000円/㎡
交通施設、距離生麦、750m
地積100㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多い中にアパートも見られる住宅地域
前面道路の状況東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木修氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木修
価格258,000円/㎡
個別的要因東道路地で日照面ではやや有利であるが、他の画地条件は地域内でほぼ標準的であり、特筆すべき変動要因はない。
地域要因駅徒歩圏の戸建住宅を中心とした住宅地域で、特に変動した地域要因はなく、地価は周辺地域と同様に緩やかな上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測既成住宅地域として熟成しており、当面は現況のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、京浜急行本線、JR京浜東北線沿線で、概ね鶴見区内のアパート等も混在する住宅地域。需要者の中心は東京や横浜への通勤者で、都心等への接近性に着目し、県外を含む同一需給圏外からの転入もみられる。大規模な更地供給はないため更地取引は少なく、供給は居住者の転出等に伴う中古住宅と既存宅地の分割等による比較的小規模な建売住宅が中心である。需要の中心は新築で総額4，500万円前後の物件である。
一般的要因各種政策への取組等で景気は緩やかな回復基調が続き、個人消費は持ち直しつつあり、企業収益も改善する中で、地価は選別傾向が顕在化している。

落合繁雄氏による調査レポート

不動産鑑定士落合繁雄
価格255,000円/㎡
個別的要因個別的要因による変動は特にない。規模による総額面での優位性があり、市場性は高い。
地域要因特に地域要因に変動はない。競合する住宅地は多いが、利便性等の優位性もあり、需要は比較的堅調である。
地域要因の将来予測価格形成に大きな影響を及ぼす価格変動要因はなく、一般的要因の影響を受けつつ、当面は現況のまま推移するものと判断される。
市場の特性同一需給圏の範囲は京急本線生麦駅、花月園前駅を最寄駅とし、京急本線、JR京浜東北線及び国道1号線に挟まれた起伏のある住宅地域である。駅距離、生活利便性等には比較的に恵まれていることから、小型物件に対しては圏内外からの需要が発生しており、大中規模物件には開発業者需要も見込まれる。土地のみの取引は少ないが、新築戸建住宅は総額4，000万円∼5，000万円程度となっている。
一般的要因中国経済等の懸念はあるが、日本経済は堅調推移しており、全体的には回復傾向にある。これにより、大都市圏を中心として地価も上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4995909
北緯 139度6666746

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

生麦駅(地価相場 255,000円/㎡)国道駅(地価相場 276,000円/㎡)鶴見小野駅(地価相場 270,500円/㎡)鶴見駅(地価相場 307,000円/㎡)新子安駅(地価相場 237,000円/㎡)弁天橋駅(地価相場 276,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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