長崎県佐世保市天神５丁目６９１番５(日宇駅・佐世保駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


41,700円

2017年01月01日に行った長崎県佐世保市天神５丁目６９１番５(長崎県佐世保市天神５−４１−２４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,700円/㎡としました。

長崎県佐世保市天神５丁目６９１番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長崎県佐世保市天神５丁目６９１番５
住居表示天神５−４１−２４
価格41,700円/㎡
交通施設、距離佐世保、3,000m
地積205㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西4.0m市道
その他の接面道路南東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

荒川千洋氏による調査レポート

不動産鑑定士荒川千洋
価格41,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域周辺に開発の動きや店舗進出等の目立った要因変動はない。一方で地域の衰退も特に見られない。地価の下落は縮小の方向にある。
市場の特性同一需給圏は天神地区を中心とする市中心部外周の一般住宅地域である。需要者層は市内全域の、中価格帯の住宅地を指向する第一次取得者が主となる。傾斜地で計画的な開発が行われておらず、既成住宅地域の中に小規模団地が入り交り、全体的に狭い街路が雑然と配置され居住環境が必ずしも良好とは言えない。その一方で、低金利や税制の整備によりある程度の需要は見込まれる。取引の中心的な価格帯は更地で8百万円台半ば、新築戸建で2千万円台半ばである。
一般的要因ここ数年の地域経済は殆ど停滞に近い中で個人の所得の格差だけは拡大し、不動産も同様に地域により需要の強弱が生じ、地価の2極化が進んでいる。

松尾佐和子氏による調査レポート

不動産鑑定士松尾佐和子
価格41,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの住宅地域だが既存住宅地に対する需要は総じて低調である。特に地域的変動要因はないが長期の地価下落により底値感が認められる。
市場の特性同一需給圏は市内中心部外周及び南部の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏のうち市内居住の第一次取得者層である。旧来からの住宅地域であるが斜面地で区画、街路が整然としていないため、周辺地域では小規模開発はみられるものの当地域のような既存住宅地に対する需要は弱い。土地は1000万円程度、新築の戸建物件は2000万円∼2500万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因県内の景気は先行きの不透明さにより一部弱含み感もみられるが、穏やかな回復基調が続いている。

環境情報

地形・地質

火山岩

火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度1481607
北緯 129度7391558

参考：該当物件周辺マップ

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長崎県佐世保市日宇町７４６番１長崎県佐世保市大塔町６１６番５長崎県佐世保市沖新町２８番２長崎県佐世保市白岳町４８３番１長崎県佐世保市福石町１７３番１外長崎県佐世保市干尽町６番１６長崎県佐世保市木宮町６９番２長崎県佐世保市光月町３９番１外長崎県佐世保市須田尾町１６番１長崎県佐世保市天神町１１２６番１６長崎県佐世保市東浜町５１８番外長崎県佐世保市白岳町４１５番長崎県佐世保市須田尾町４４９番３長崎県佐世保市福石町１７３番１外長崎県佐世保市白岳町１００番２外

参考：近隣駅の地価相場

日宇駅(地価相場 41,700円/㎡)佐世保駅(地価相場 46,200円/㎡)中佐世保駅(地価相場 56,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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