長崎県佐世保市原分町７１２番７(左石駅・野中駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


31,600円

2017年01月01日に行った長崎県佐世保市原分町７１２番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,600円/㎡としました。

長崎県佐世保市原分町７１２番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長崎県佐世保市原分町７１２番７
住居表示 
価格31,600円/㎡
交通施設、距離左石、1,600m
地積207㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況傾斜地に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮崎英之氏による調査レポート

不動産鑑定士宮崎英之
価格31,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地価水準が低位となっているが、連続性等の街路条件が劣る傾斜地にある住宅地への需要は弱く、地価の下落は続いている。
地域要因の将来予測街路の系統連続性が劣り、地勢的に起伏がみられる市北部郊外の住宅地域で、特に変動要因はない。市内の分譲住宅地との競合等はあるが、長期下落によって低位となった地価は緩やかな下落傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は佐世保市北部の標準住宅地域であるが広域的には価格水準が近い市内全域の住宅地域に及ぶ。需要者は30∼40代の一次取得者層が中心である。市内の分譲住宅地との競合等により、街路の系統連続性等が劣る斜面住宅地の需要は弱含みである。土地は200㎡程度で600∼800万円程度、新築の戸建物件は2300万円程度が需要の中心である。
一般的要因地域経済は緩やかな回復傾向もみられる中、長期下落によって地価が低位となったこと等により、地域によっては需要が回復傾向にある。

荒川千洋氏による調査レポート

不動産鑑定士荒川千洋
価格31,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模なものも含め新たな開発や分譲等の動きは見られなかった。依然、需要の弱い状況が続いており、緩やかながら地価の下落傾向に変化は無い。
地域要因の将来予測近隣地域周辺はミニ開発が多く、計画的に造成された住宅団地ではないのでやや雑然としており、最近開発された大型団地に比べると街路や画地配置等で見劣りする。この為、需要の回復には更に時間を要すると予測する。
市場の特性同一需給圏は市北部の傾斜地の既成住宅地域または住宅団地である。需要者の中心は市内及び隣接町内在住の第一次取得者層である。市北部でも大規模住宅団地ではある程度需要も見込まれ、その結果地価水準も高めであるが、近隣地域の様に小規模な住宅団地や、街路条件の劣る既成の住宅地域では地域全体の品等が劣り需要も弱く地価の下落傾向から脱せずにいる。取引は多くないが更地で6百万円台半ば、新築戸建で2千万台前半が取引価格の中心である。
一般的要因ここ数年の地域経済は殆ど停滞に近い中で個人の所得の格差だけは拡大し、不動産も同様に地域により需要の強弱が生じ、地価の2極化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度2140734
北緯 129度7187565

参考：該当物件周辺マップ

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長崎県佐世保市相浦町１３５番１長崎県佐世保市矢岳町４４１番１長崎県佐世保市瀬戸越町１５９９番１長崎県佐世保市原分町２７７番２ほか１筆長崎県佐世保市皆瀬町４８番５４長崎県佐世保市白岳町１００番２長崎県北松浦郡小佐々町田原免字蔵下３２０番２外長崎県佐世保市楠木町１７４番１長崎県佐世保市高梨町２８６番１外長崎県佐世保市松瀬町６９６番１７長崎県佐世保市田原町２４７番６長崎県佐世保市横尾町２１６７番１６長崎県佐世保市吉岡町１７７６番３長崎県佐世保市吉岡町１９４５番１外長崎県佐世保市楠木町１７４番１

参考：近隣駅の地価相場

左石駅(地価相場 41,350円/㎡)野中駅(地価相場 40,200円/㎡)泉福寺駅(地価相場 41,800円/㎡)皆瀬駅(地価相場 40,200円/㎡)山の田駅(地価相場 42,600円/㎡)北佐世保駅(地価相場 57,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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