長崎県佐世保市瀬戸越１丁目１９４５番５０(泉福寺駅・左石駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


39,400円

2017年01月01日に行った長崎県佐世保市瀬戸越１丁目１９４５番５０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,400円/㎡としました。

長崎県佐世保市瀬戸越１丁目１９４５番５０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長崎県佐世保市瀬戸越１丁目１９４５番５０
住居表示 
価格39,400円/㎡
交通施設、距離泉福寺、1,000m
地積188㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南西7.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮崎英樹氏による調査レポート

不動産鑑定士宮崎英樹
価格39,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺分譲地との競合もみられるが相対的に割安感が出てきており、近隣の大型ショッピングモールによる利便性の向上もみられる。
地域要因の将来予測景気の低迷や周辺の分譲住宅団地等との競合により地価は長期的に下落傾向で推移していたが、需要の回復に伴って底値圏に達して横ばい傾向となった。今後も地価は横ばい傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は佐世保市北部を中心とする市内全域の住宅地域を含む圏域で、需要者は市内在住の一次取得者層が中心である。新規の住宅団地を選好する需要者が多く、既存の古い住宅団地に対しては需要は低調であったが、近隣に大型ショッピングモールが出店し宅地需要が増大している中、相対的に値頃感のある当地域に対する需要は回復傾向である。需要の中心は、土地は200㎡前後で800万円程度、新築戸建住宅で2500万円程度である。
一般的要因県内の景気は都心部を中心として雇用の増加・観光の好調等により回復傾向が継続しているが、地方圏では人口の減少や高齢化等により回復は鈍い。

大野敏行氏による調査レポート

不動産鑑定士大野敏行
価格39,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺新興住宅団地に比し、相対的な割安感がある。
地域要因の将来予測当該地域は傾斜地に中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状のままを維持するものと予測する。地価は長期的な下落傾向のなか、底値感が強まって下げ止まり、横這い傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は佐世保市北部に存する戸建住宅地域であり、広域的には市全域に及ぶ。需要者は当市在住の1次取得者層が中心である。地価は景気低迷等を反映し長期間下落傾向で推移してきたが、近年は底値圏にあって下げ止まった感もある。ショッピングモールの進出等による利便性の向上、既存住宅団地に対する値頃感から需要は回復の兆しも見られる。土地は200㎡前後で700∼900万円程度、新築戸建物件で2，500万円程度が需要の中心と思料する。
一般的要因公共投資は大型案件を中心に増加、設備投資は増加の動きが一服、住宅投資は持ち直す等、県内の景気は全体として緩やかな回復基調を続けている。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度2057744
北緯 129度7341637

参考：該当物件周辺マップ

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長崎県佐世保市白仁田町２２１番５長崎県佐世保市上柚木町２３６３番長崎県佐世保市針尾中町１７５３番２長崎県佐世保市相浦町１３５番１長崎県佐世保市瀬戸越町１５９９番１長崎県佐世保市原分町２７７番２ほか１筆長崎県佐世保市折橋町２２９番１長崎県佐世保市下本山町１１６０番１７長崎県佐世保市新田町１１３番４長崎県北松浦郡小佐々町田原免字蔵下３２０番２外長崎県佐世保市矢峰町１７６番６長崎県佐世保市高梨町２８６番１外長崎県佐世保市松瀬町６９６番１７長崎県佐世保市田原町２４７番６長崎県佐世保市横尾町２１６７番１６

参考：近隣駅の地価相場

泉福寺駅(地価相場 41,800円/㎡)左石駅(地価相場 41,350円/㎡)山の田駅(地価相場 42,600円/㎡)野中駅(地価相場 40,200円/㎡)北佐世保駅(地価相場 57,400円/㎡)皆瀬駅(地価相場 40,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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