長崎県佐世保市牧の地町１４７８番１０(皆瀬駅・野中駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


30,200円

2017年01月01日に行った長崎県佐世保市牧の地町１４７８番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,200円/㎡としました。

長崎県佐世保市牧の地町１４７８番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長崎県佐世保市牧の地町１４７８番１０
住居表示 
価格30,200円/㎡
交通施設、距離皆瀬、1,500m
地積200㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、工場等が見られる郊外の住宅地域
前面道路の状況南6.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

荒川千洋氏による調査レポート

不動産鑑定士荒川千洋
価格30,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺も含め新たな開発の動きは見られない。大規模団地ではないので需要は相変わらず弱く、依然として緩やかな地価の下落が続いている。
地域要因の将来予測市北部郊外のミニ開発分譲地で利便性には恵まれていない。大型団地からも少し距離があって孤立気味である。この為、現状のままなら需要が高まる要素が無く、今後も地価は緩やかな下落が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は市北部に在って幹線道路の背後に広がる住宅地域の圏域である。需要者は主として市北部地区の出身者または当該地域周辺に居住する第一次取得者である。近隣地域は公共・購買等の施設に遠く利便性に欠けている。またミニ開発団地であるため環境条件は必ずしも良好とは言えず、需要の回復は期待出来ないのが実状であり、現に周辺地域も含め取引はあまり見られない。取引価格は更地で約6百万円、新築戸建で2千万円台前半程度が中心と見込まれる。
一般的要因ここ数年の地域経済は殆ど停滞に近い中で個人の所得の格差だけは拡大し、不動産も同様に地域により需要の強弱が生じ、地価の2極化が進んでいる。

石橋孝作氏による調査レポート

不動産鑑定士石橋孝作
価格30,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動要因はないが、周辺地域の分譲住宅地との競合等により郊外の低価格帯の住宅地の需要はやや弱い。
地域要因の将来予測当該地域は市街化調整区域に隣接する郊外の住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。郊外の低価格帯の住宅地の需要はやや弱いが、長期の地価下落により地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、主として佐世保市の低価格帯の標準住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の地縁性を有する周辺居住者や一次取得者層である。周辺地域の分譲住宅地との競合等から、郊外の低価格帯の住宅地の需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、土地は200㎡程度で600万円程度、新築の戸建物件は2000∼2200万円程度と思料する。
一般的要因県内の景気は一部に弱めの動きがみられるものの雇用・所得環境の改善傾向が続いており、緩やかな回復基調にある。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度2203617
北緯 129度6994664

参考：該当物件周辺マップ

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長崎県佐世保市上京町２５番長崎県佐世保市折橋町２２９番１長崎県佐世保市白岳町１００番２長崎県佐世保市楠木町１７４番１長崎県北松浦郡江迎町小川内免字杉の内２０番４長崎県佐世保市原分町１７９７番長崎県佐世保市吉岡町１７７６番３長崎県佐世保市吉岡町１９４５番１外長崎県佐世保市楠木町１７４番１

参考：近隣駅の地価相場

皆瀬駅(地価相場 40,200円/㎡)野中駅(地価相場 40,200円/㎡)中里駅(地価相場 40,600円/㎡)本山駅(地価相場 38,700円/㎡)左石駅(地価相場 41,350円/㎡)泉福寺駅(地価相場 41,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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