石川県河北郡内灘町字向粟崎２丁目２１１番(粟ヶ崎駅・内灘駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


27,200円

2017年01月01日に行った石川県河北郡内灘町字向粟崎２丁目２１１番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,200円/㎡としました。

石川県河北郡内灘町字向粟崎２丁目２１１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番石川県河北郡内灘町字向粟崎２丁目２１１番
住居表示 
価格27,200円/㎡
交通施設、距離粟ケ崎、200m
地積506㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が多く見られる既成住宅地域
前面道路の状況西4.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

寺田正成氏による調査レポート

不動産鑑定士寺田正成
価格27,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因内灘町における農家住宅も残存する既成の住宅地で、土地需要は軟調で地価は依然下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測既に熟成しており、当面現状のまま推移していくものと予測する。地価水準については、区画整理未施行地域であるため需要の回復が遅れ、引き続き下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は内灘町の大野川沿接の農家住宅が多い既成の住宅地域の狭い範囲。需要の中心は、地縁的な関係者が多いと考えられ、集落的色彩が強く、区画整理された新市街地への移転者もあって移転後の空き地が多く、対象圏域での宅地需要は少ない。分譲地として開発された土地を除き取引も少なく、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
一般的要因金沢市のベットタウンとして発展してきたが、価格水準同位の宅地が隣接市町で供給され、人口は微増にとどまり需要は弱い。

広島章生氏による調査レポート

不動産鑑定士広島章生
価格27,200円/㎡
個別的要因特に変動要因はない。
地域要因向粟崎地区街並み環境整備事業が進捗中で、将来対象地の前面道路が5mに拡幅される予定である。
地域要因の将来予測補助金支給は終了したが地価が安く整備された郊外の大型分譲団地「白帆台」に新規入居が続き、市街地は主に地縁者の入居や内灘町内の住み替えによる取引が多いと思われる。当分現状のまま推移すると思われる。
市場の特性同一需給圏は内灘町全域の住宅地域。内灘町は金沢市のベットタウンで、金沢市内より安く土地の取得が可能である。需要者は30∼40代の新規居住者や内灘町内の住替え需要者で、金沢市郊外や他の隣接市町の新規住宅地供給により近年取引は低調に推移している。新規居住は郊外の白帆台団地が多く、市街地では更地や中古物件の取引が時々見られる。土地は180∼200㎡、500∼600万円程度で、新築戸建住宅は2000万円程度が取引の中心である。
一般的要因金沢市の地価動向の他、内灘町市街地内の土地の希少性もあり地価の下落率はかなり緩和されつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

内水面

土地利用・植生水田,宅地,水面
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 36度63220440000001
北緯 136度6382096

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

粟ヶ崎駅(地価相場 43,000円/㎡)内灘駅(地価相場 43,000円/㎡)蚊爪駅(地価相場 44,950円/㎡)北間駅(地価相場 47,700円/㎡)大河端駅(地価相場 43,600円/㎡)三ツ屋駅(地価相場 60,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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